부동산 얘기가 HOT 하군요!

물론 경제학, 경영학 상경 계열을 전공한게 아니라 부족한게 많을 겁니다. 

폭락론자들은 예측도 못한다, 근거도 없다고 말씀하시니, 아는대로 몇가지 적어보겠습니다. 

(저는 폭락하지는 않고, 대세 하락장, 일본과 같은 장기침체로 갈 거라는 의견이지만 적습니다.)

1. 부동산이 현재 거품이 껴 있냐 없냐 부터 따져볼까요?

현재 한국 실물자산 비율은 75%가 넘어가며 세계 최고수준입니다. (실물자산+금융자산=100으로 봤을 때)

미국 일본이 대략 30~35% 정도, 

유럽 국가들은 40~55% 정도. 

그 중 프랑스가 60%정도, 한국 다음으로는 호주가 65% 정도 입니다. 

근거는 구글링~

호주가 OECD 중 2번째로 실물자산 비중이 높은 편인데,,, 이부분은 땅도 많고, 그에 따라 차도, 요트도 많아서 그럴걸로 예상합니다. 

인구가 2천5백만이 안되며, 시드니에 가보면 널린게 요트에, 개인뱅기, 대형크루즈선, 수상택시 등 해양관광산업도 발달해 있어서 실물자산 비율이 높은게 이해가 되죠. 

반면에 한국 지표는 이해하기 어렵죠.. 실물자산비중이 무려 75%가 넘어가니까요. 보통 서민이 돈 좀 되는 실물자산이라고 해봐야 부동산, 차 정도죠. 나머지는 가격이 낮아서,,, 

이 실물자산 비중 중에 부동산이 67.8%라는 기사도 있습니다. 

http://miraegreen.com/xe/news_01/12545 

즉, 76% 중에 90% 이상이 부동산,,, 대부분이 부동산 가격 때문에 실물자산 비중이 매우 크게 나타난다는 것. 

기사에서도 부동산 가격 하락 위험을 언급하고 있습니다. 

1번 결론은 부동산은 거품이 껴 있으며, 세계 최고 수준에 이르렀다... 

2. 폭락할 가능성이 있냐 없냐?

이건 가격 결정의 조건을 봅시다. - 비전공자이므로 임의로 뽑음.(태클 환영)

a) 공급과 수요

b) 가치 평가

c) 심리적 요인

 

쉽게 이해하기 위해 폭등 때를 보면(버블 형성 시기)

a)공급보다 수요가 많았습니다. 

그래서 한국만의 비정상적인 거래방식인 전세 제도가 수요자들에 의해 생겨난 겁니다. 아파트가 지어지지도 않았는데,(즉 물건이 만들어지지도 않았는데) 분양권을 사서 몇 년을 기다려서 받는거죠. 그래서 이제는 전세제도가 당연히 없어지는 수순을 밟게 되는 겁니다. 아파트를 하나의 물건으로 대입해서 전세 제도를 보면 수요자 입장에서는 말도 안되게 좋은 제도입니다 ㅋㅋㅋ 전세 있을 때 계속 애용하시길.

b) 가치 평가

부동산은 지가+건물가 이죠. 건물은 감가삼각이 이뤄져야하지만, 지가와 내구성 때문에 상대적으로 덜 영향을 받는다고 볼 수 있습니다. 인구가 크게 증가하던 시기에는 지가는 더 가파르게 상승할 수 있습니다. 거기에 a) 수요와 맞물리면,,, 폭등할 가능성이 생깁니다. 특히, 한국은 수도권 중심으로만 크게 발전을 해와서 인구를 더욱 밀집시키고, 임금은 낮게 유지할 수 있는 조건과 부동산은 폭등할 수 있는 조건을 제대로 만들었습니다. 

c) 심리적 요인

부동산 불패론!!! 이거 하나면 아직도 어르신들에게 심지어 40대도 먹힙니다 ㅡㅡ;;; 일본, 미국도 다 먹혔습니다. 

실제론 IMF 때도 부동산 가격이 꺾였고,,, 2008 금융위기 때도 떨어졌는데, 아직도 먹히는 거 보면 신기신기^^;;;

수도권 집중화와 베이비 부머 세대들에 의한 인구 증가까지 겹치고, 부동산 불패론이 80~90년대 부터 팽배해지면서 부동산 버블의 기초를 닦았습니다. IMF 때문에 한풀 꺾였는데, 경제지들이 부동산 불패론을 계속 들고 나와서,,, 물론 김대중 대통령 시기에 경제가 다시 회복되고 노무현 대통령 시기에는 개인으로는 호황까진 아니었는데, 한국 경제로 보면 큰 호황이었습니다. 이러니 노무현 대통령이 어떻게든 부동산 가격 잡으려고 발악해보지만,,, 심리라는게 무서워서 버블이 커져버렸네요. 특히 MB 슈발!!! 뉴타운하면서 재대로 키워줍니다!

사족) 제가 볼 때 2008 금융위기는 한국으로서는 축복이었습니다 ㅡㅡ;;; MB가 금융허브니 뭐니 하면서 아이슬란드가 좀 돈을 만진다고 따라하려고 하다가 미국이 훅 가면서 바로 깨갱해서 안 해서 다행이었고, 부동산 버블이 계속계속 치솟던 걸(일본 꼴 날 뻔한 걸) 일찌감치 꺼트려버렸어요. 그래프 같은 거 찾아보시면 고점 대비 평균 20~30% 빠졌습니다. 근데 이 기회를 MB와 닭이 날려먹으면서 다시 키워대니, 부동산불패론이 다시 나오는 걸지도,,,

일본은 주택지가 50% 가량 빠짐... 그 이후 계속 장기 침체,,,

다시 돌아와서 폭락 시기. 사실상 심리가 가장 큰 영향을 미친다고 생각합니다. 

일단 근거로 

a) 공급과 수요. 

현재 주택보급율이 110% 정도 된다죠? 물론 아직 부족합니다. 이 주택보급율은 과거 옛날 건물도 다 포함하고 있어서,,, 우리나라의 경우 120~130%는 되야 한다고 어디서 본 것 같은,,, 

그럼에도 공급이 넘치는 부분은, 부동산 하시는 분은 아는, 중대형 아파트,,, 심지어 부산, 대구도 미분양 났습니다. 그렇습니다. 저희 집이 5년 미분양인 아파트에 제가 군대간 사이 어머니께서 좋다고 들어가셨습니다 ㅠㅠ 뭐 여지껏 대출 이자 엄청 냈지만, 집이 그래도 확실히 좋고,,, 그리고 7년 살았으니 괜찮습니다.(이것도 저랑 제 동생 다 독립하고 은퇴하고 시골의 작은 곳으로 이사갈 계획으로 들어가신 거라 대출 이자만으로도 벅찬데, 곧 금리인상 오면 진짜,,, 눈물 납니다.)

즉, 중대형 아파트는 급 과잉... 문제는 중소형 아파트의 공급 부족,,, 이 때문에 수요가 있어보이는 것이고, 실제 수요가 있어서 아파트 가격이 떨어지지 않는 이유죠. 그리고 실수요자들의 구매력 한계가 뚜렷하구요. 20~30대의 3,4,5포 세대들,,, 

b) 가치

인구가 감소하는 시기에 접어들면 신도시 중 가장 벗어난 곳은 유령도시화 될 확률이 높아집니다. 일본의 유령도시 다큐 같은 것도 있으니 보세요. 앞으로 20년 이후의 한국의 현 신도시 모습입니다. 수도권의 핵심 지점은 안 떨어집니다. 가치가 유지될 확률이 더 큽니다. 일본만큼 버블이 안 쌓였거든요. 버블이 쌓이다가 미국 버블이 먼저 터져서,,, 그리고 미국 버블은 모기지+금융버블이라서, 한국과는 상황이 달랐죠. 그래서 한국은 일본과 훨씬 잘 맞다는 것. 

c) 심리

이건 지금 안 팔면 더 떨어진다라는 디플레이션 현상과 같습니다. 이 때 너도나도 팔자가 나오기 시작하면 폭락의 시작이라고 볼 수 있죠. 

자, 폭락 가능성은 사실 버블이 껴 있다라고 동의하시면 가능성이 일단 존재합니다. 

여기서 폭락으로 이어질거다라는 것에 대한 확률은 제가 생각할 때 심리적 요인이 가장 클 것 같습니다. 이 심리적 요인이 크다는 것은 예측하기 어렵다는 것이고, 트리거, 즉 이 심리를 건드릴 방아쇠에 대해 논의하는게 더 합리적입니다. 

여기서 방아쇠가 현재 폭락론자들이 가장 많이 근거로 삼는 것입니다. 

저는 대세 하락장, 폭락은 없다라고 생각합니다만, 현 정부 정책대로라면 폭락할 위험이 더 커진다고 생각합니다. 그 이유는 방아쇠를 당길 수 있는 상황을 더 만들어가고 있기 때문입니다. 이게 폭락론자들의 근거죠! 

3. 폭락의 방아쇠가 뭔가? 

버블이 있으면 있는 것 자체로 폭락의 가능성을 만든 셈입니다. 거품은 꺼지기 마련이니까요. 문제는 이 거품이 일본처럼 폭락으로 꺼질 것이냐? 아니면 유럽 국가들처럼 천천히 하락하며 안정화될 것이냐 인데요.(혹시 유럽에 대해 모르셨다면, 유럽도 옛날에 거품이 끼긴 했습니다만, 미국이나 한국보다 훨씬 합리적인가 봅니다.) 

제 생각은 이 폭락의 방아쇠를 당겨버리면 사람들이 심리적으로 더 불안해져서 폭락으로 이어지고, 방아쇠만 안 당기면 폭락까지는 안 갈 것 같습니다. 앞서 얘기한 것처럼, 일본만큼 버블이 심해지지도 않았고(미국 감사해요 ㅡㅡ;;), 이미 20%는 빠져있는 상황이라서 버블 자체가 상대적으로 작을 걸로 예상되고,,, 

<그 방아쇠는 또다른 세계경제위기, 또는 한국만의 경제위기> 

이 중에서 세계 경제 위기야 뭐 우리가 어떻게 할 수도 없고, 알기도 어려우니,,, 한국 만의 경제위기로는 가장 위험하게 보는게 가계부채입니다. 경제에 관심있으신 분은 여러 기사를 통해 봤을 겁니다. 한국의 현재 가계부채비율이 미국 금융위기 터질 때보다 높습니다. 

작년의 어느 블로그가 퍼온 기사인듯한데 출처가 없어서...

이미 작년에 한은에서 공개적으로 얘기했죠. 금리인상 시 가계부채로 저소득층 파산 위험 있다구요. 문제는 이 파산 가능 가구들은 몇 년 더 늦춰준다고 파산 안하는게 아니라는 사실입니다. 계속 저금리로 간다고 해도 부채가 줄어들지 않는 사람들이 대부분이라 파산 가능성이 높은 사람이 많습니다. 

여기서 미국 연준에서 금리인상을 앞두고 있다고 작년부터 경고했습니다. 작년에는 올 3월로 내다봤지만, 올 초 신년 발표에서 좀 더 기다리겠다고 해서 6월로 보는 금융관련자들이 많습니다. 늦어도 9월 정도. 

미국이 금리인상 하면 한국도 버틸 수 없이 인상해야한다는 얘기는 많이 들어보셨을 겁니다. 뻐팅기긴 할건데, 길어도 6개월이 한계일 겁니다. 이 말은 늦어도 내년 3월 정도면 한국도 금리인상 시작합니다. 무조건!(나는 꼽사리다 팟캐스트에서 선대인 연구소장이 한국 금리인상 시기에 대한 내용 참고) 

그리고 미국이 천천히 올릴지 빨리 올릴지는 아무도(연준 빼고) 모릅니다. 과거에 1년만에 5% 가량 올린 예가 있고 해서,,, 진짜 모름... 

한국은 과거부터 대략 미국보다 3% 정도 금리가 높았다고 합니다. 즉, 미국이 3%면 한국은 5~6% 정도 였음. 

한국의 변동금리로 대출 받은 하우스푸어들은 다 폭발!! 이게 확실한 방아쇠라는 겁니다. 

이 핵폭탄급의 가계부채를 어떻게 다이어트해 나가느냐? 가 MB, 닭의 주요 경제정책이 되어야 했는데, 가계부채를 더 키우고 있잖아요.

경제지표가 얘기해주고 있습니다. 가계부채 줄어든 적이 없습니다. 계속 커져가고 있고, 이미 미국 금융위기 때, 미국의 상황을 넘어섰습니다. 그래서 언제 터져도 이상하지 않다는 겁니다. 이 방아쇠가 당겨지는 건 가계들 다수가 갑자기 파산 선언하고 매물이 쏟아져 나오는 상황인데, 이건 미국에 의해서 무조건 오게 되어 있구요. 이 때 얼마나 많은 매물이, 그리고 심리적 불안감이 크게 작용하냐에 따라서 폭락으로 이어질 가능성이 달라집니다. 

그래서 현 정부에서 빠르게 가계부채 다이어트를 해간다면 폭락장까지는 안 올 것이고, 내년 3월까지도 계속 부동산 부양책을 펴면서 떠받치면 폭락장이 올 확률이 높을 걸로 봅니다. 

어떤 근거로 유지될거나 오를 수 있는지 정말 궁금합니다.