그런데 아파트의 경우 토지, 단독주택, 상가, 오피스와 같은 일반 부동산이랑은 별개로 취급해야할 것 같아 적어봅니다.

모든 시장경제에 있어서 모든 경제주체들의 행위는 정보를 기반으로 한다.

그러니까 시장 경제란 무엇인가? 정보를 기반으로 한 경제이다. 그런데 시장경제가 올바른 방향으로 가고, 올바른 방향으로 가지 않는 경우가 얼마든지 있을 수 있다. 올바른 방향으로 가지 않는 경우는 어떤 경우일까? 

그 시장경제 주체들에게 엉터리 정보, 잘못된 정보가 주어졌을때, 그 엉터리 정보와 잘못된 정보를 가지고서 잘못된 판단을 하게된다. 잘못된 판단을 하다보면, 경제 전체가 엉뚱한 방향으로 가버린다. 그러니까 시장경제가 건전하게 발전하려면, 반재벌/친재벌이 중요한 것이 아니다. 

집합건축물 법에 

“대지지분은 건물의 처분에 따른다” 는 조항이 있습니다.

즉, 건물이 사라지면 지분도 사라진다. 단지 재건축 할 수 있는 조합원 자격만 주어진다는 것입니다.  즉 사용권에 불과한 것입니다.

 

소유권이란 “처분권한”이 있다는 것입니다.

그러므로 “처분 권한” 이 없는 대지지분은 소유권이 아닙니다.

30평 아파트를 예로 들 경우 대지지분이 50%라면 15평의 땅(단지내 어디 붙어있는지는 모름)은 아파트 주인이 건물이 있는 한 '사용권'을 갖지만 재건축과 같은 청산의 과정을 밟는 경우 소유권은 인정되지 않는 것입니다.

그런데 30평 아파트 주인이 '사용권'을 갖고 있는 15평의 경우 도로, 학교, 각종 공공시설을 포함한 지분이기에 실제로 인정되는 비율은 10평 미만일 확률이 높습니다.

이런 사정으로 인해 고층아파트의 경우 재건축이 불가능합니다. 대표적으로 은마아파트의 예가 있겠는데, 16년째 재건축 계획이 표류중입니다. 현재 개별 분담금이 3억이라고 하네요.(이주비, 재건축 기간 임대료를 고려하면 4억이상이죠. 4000세대가 넘는데 1조6천억 이상을 어디에서 조달할까요?)

은마아파트와 같은 고층아파트의 경우 대지지분이 낮기 때문에 이런 상황이 벌어지는 것입니다.

최고의 입지 학군을 자랑하는 은마아파트가 이지경인데 이제 30년차에 육박한 1기 신도시(분당 일산 부천)의 경우는 더욱 힘들겠죠.

이런 사정이 있음에도 아파트 평당 가격은 내려갈줄 모릅니다.

감정평가를 엉터리로 하기 때문인데요. 

정부에서 재산세를 받을때 건물분, 토지분 나누어서 받습니다.

토지분은 인상율을 제외하면 큰 변화가 없지만, 건물분은 감가상각을 따져서 과세합니다.

건축연한(수명)이 40년인 건물의 경우 20년차에 접어들었다 하면 잔존가치를 고려해서 세금을 50%정도 깎아서 메깁니다.

아파트의 경우는 어떨까요? 제대로된 감정평가가 이루어지지 않고 있죠. 정부 과세표준 역시 엉터리이구요. 

통상적인 집합건축물과 같이 감정평가를 한다면 1기신도시 아파트의 경우 주변 신축 아파트 보다 50%이하로 책정해야만 합니다.

아파트의 수명을 40년 정도로 잡았기 때문인데요. 일반 건축물이 커버링(외벽을 만들어 건물을 보호) 과정을 반드시 거치지만 아파트의 경우 건물 외벽에 벽돌이든 범랑이든 심지어 타일조차 붙이지 않은 경우가 허다합니다.(길가다가 건물 외벽을 유심히 보시면 아실 것입니다. 콘크리트에 페인트만 바른 경우는 아파트가 거의 유일할 것입니다.)

해외의 고층건물들 수명이 100년에 가까운데 비해 한국의 아파트가 40년정도 밖에 안되는 이유는 이 때문입니다.

커버링을 안해서 건축비를 상당히 아낀 건설사 때문이죠.

토지, 단독주택, 상가, 오피스와는 달리 감정평가를 엉망으로 해도 이를 정부에서는 제지하기는 커녕 방조했습니다. 아파트 세금을 정말 엉망으로 걷습니다. 

분당 일산 같은 아파트는 30년쯤 되어가니까 이미 녹물이 나와서 문제라는 소리가 나옵니다. 은마아파트에서 보시다시피 재건축하는 것은 너무 엄청난 돈이 들어서 그냥 세월만 갑니다. 

이런 예를 생각하면서 수도권의 그 엄청난 아파트 숲을 생각해 봅시다. 

50년뒤에 그 숲은 쓰레기 산이 될것입니다. 

집합건축물이기 때문에 한꺼번에 다 고쳐야 해서 수리가 전혀 안되다가 결국 완전 폐허가 되거나 큰 돈을 들여서 정화해야 합니다. 

폐허가 되면 국토를 못쓰게 되는 것이고 큰 돈을 들여 정화를 해야 한다면 누가 합니까? 결국 정부나 지자체가 하라고 하게 될 것입니다. 그건 세금의 형태로 그 시대를 살아가는 미래의 한국인들에게 부담이 되겠지요. 

이런 걸 생각하면 아파트에 사는 사람들은 훨씬 더 많은 환경부담금을 물어야 마땅합니다. 그런데 한국 아파트들은 대책이 없더군요. 분당아파트에서 녹물나와도 파이프교체도 엄두도 못내니까요. 엘리베이터 위험해도 그걸 교체할 돈이 있는 곳도 드물다고 들었습니다. 

그러니까 현재의 아파트의 가격은 미래에서 도둑질한 면이 있습니다. 

사람은 민감한 동물입니다. 동네에 한두집이 헐었다면 그냥 참고 넘어갈 수 있겠지만 수천채가 통째로 낡고 무너지기 일보 직전이라면 탈출하려는건 당연하지 않겠습니까?

이런 상황을 고려하면 한국의 아파트는 30년차에 접어들면 거의 가격이 없다고 봐야할 것입니다.

비교적 아파트의 역사가 깊은 선진국의 경우에서도 이와 같이 가격이 형성된다고 합니다.

결론은 토지, 단독주택, 상가, 오피스와 같은 일반 부동산과는 달리 아파트는 제대로된 감정평가가 되지 않는 상황이므로 큰 하락이란 표현조차 쓰기 어렵다는 것입니다.