금리인상 = 아파트가격의 폭락이라고 예상하시는분들이 많아 약간의 반대의견을 개진해봅니다.
물론 지금의 아파트 가격거품이 꺼져서 젊은이들의 주거환경이 개선되고 정상적인 가격으로의 수렴이 되길 기원합니다.
하지만 전세라는 제도에 주목해서 살펴보면 또 그렇지도 않은게 아닌가 하는 생각이 드네요.
부동산 가격의 거품과 실수요자들
실수요가격은 주로 전세값이라고들 합니다. 실제 거주하기위해 지불하는돈의 의미라고 할 수 있습니다.
이때 지불은 특정금액을 빌려주는 댓가 = 거주 라는것이 전세제도죠.
위의 표의 차가(전세+월세) 가구는 50%남짓입니다. 이중 전세가구의 비율이 대략 45%정도라고 하네요.
전체가구의 25%정도가 전세가구로 집계됩니다.
이런 꽤 많은 형태의 주거가 전세로 이루어지는데 저희동네의 경우 전세율(매매가 대비 전세금)이 85~95% 정도입니다.
반대로 말하면 주택금액의 15~5%만 지불하면 집을 구매할 수 있는거죠.
이렇게 집을 구매한 사람들의 경우 집값의 상승을 기대하고 매매를 한것인데요.
집값이 2억에 전세율 90%를 가정하고 2%의 집값이 상승했다라고 가정하면 (실제 2년간 상승률은 지역에 따라 다르지만 저희동네는 5%정도더군요)
1. 2000만원 투자 집 구매
2. 20000만원 * 0.02 = 400만원 * 2년
2년후
3. 21000만원 전세 19000만원(18900만)
4. 1000만원 회수
이런식으로 2년만에 자본금의 절반을 회수합니다. 물론 각종 부대비용을 제외한것이긴 하나
(일반적인 1주택 1전세형태로 집을 산다고 가정하면 보유연한에 따라 거의 세금과 부대비용이 절약되죠. 법인일경우 여러 변수가 있으니 일단 논외로.. )
적은금액으로 집을 구매하고 그 차익을 실현할 수 있게 해주는게 전세제도라고 생각합니다. 결국 이 제도가 부동산거품을 불러일으킨거죠.
반대로 가격이 하락했을 경우 2% 집값이 하락했다면
1. 2000만원 투자 집 구매
2. 20000만원 * 0.02 = 400만원 * 2년 = 19200만
2년후
3. 매매19200만 전세 17280만
4. 720만의 비용
4년후
5. 매매 18500만 전세 16650만
6. 1350만의 비용
6년후
7. 매매 17800만 전세 16020만
4년만에 투자비가 다 날라갔습니다. 그러면 집주인의 선택은 어떨까요
경매죠. 결국 세입자는 울며겨자먹기로 16000만에 집을 사야 자기 전세금을 지킬수 있습니다.
자기 비용이면 문제가 없겠지만 대출받았다고 가정하면 매우 곤란해지죠 LTV가 떨어지면서 대출금액도 작아지죠. (물론 은행의 리스크 관리에 따라 더 비율이 작아질수 있습니다..)
결과적으로 아파트가격을 받치고 있는것은 전세자금입니다. 쓰다보니 길어졌네요 =_=
매매를 하면 수익성을 기대할 수 있고 수익성이 없더라도 안정장치인 전세자금이 있죠 90%는 건질수 있습니다.
얼마나 안전하고 좋은 투자 방식인가요.
거기에 집사는 사람을 위한 각종 세제혜택, 저금리대출까지
전세라는 제도가 있는한 집을 투기대상으로 생각하고 사는사람들이 많을수밖에 없는 이유가 아닐까 싶습니다.
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