침몰하는 부동산 시장

부동산 시장에 이상기운이 감지되고 있습니다. 그동안 실거주 혹은 갭투자로 준공 후 미분양이 저점을 찍었었는데,

12월을 "준공 후 미분양"이 변곡점을 찍고 상승하고 있습니다.

2018년 입주 물량을 가늠하여 보면, 미분양 주택 수는 지속적으로 상승할 게 자명합니다. 즉, 부동산 패러다임이 변화하고 있습니다.

이러는 와중에도 건설사들은 분양을 계속 하고 있습니다(분양 하지 않으면 도산하므로,) 하지만 청약 미분양이 될 확률이 높을 것 같네요.

대우건설 및 부영주택의 몰락으로 미루어 보아, 건설 시장의 파란이 예상됩니다. 대한민국 부동산 시장이 암흑기로 접어 드네요.

최근 관심있게 보고 있는 김포 구래동의 모습입니다. 얼마전까지도 부동산 거래가 활발했습니다. 하지만 입주 시점이 다가오자, 최초 투기자본은

빠져나가고 물려있는 사람이 많다고 보여집니다.

빨간색 음영은, 마이너스피가 나왔거나 앞으로 마이너스피가 나올 아파트 단지의 모습입니다. 한 신도시에 이정도로 문제가 되는 아파트가 많으면,

투자 손실로 이어지게 되고, 투자자들의 손실은 결국 전염병처럼 주변 아파트에 까지 퍼져나가죠.

그 밑에 인천 가정지구의 입주 물량으로 인해, 주변 아파트와 청라지구의 전세 가격이 두달 만에 -5000 정도 하락하였습니다. 이는 무시못할 수치 변화이므로 부동산 포트폴리오를 점검해야할 시기입니다.

국내은행 원화대출* 부문별 연체율** 추이

(단위 : %)

저축은행 대출차주 업종별 연체율 현황

(단위 : %, %p)

대출 연체율은 지속적으로 하락하고 있는 모습입니다. 이걸 보고 의문이 들었습니다. 금리는 인상 중인데 왜 연체율은

하락하고 있는 걸까하고 말입니다. 저는 일종의 후행지표로 생각하고 있습니다.

현재 디딤돌/보금자리론 대출의 연체율을 알 수 없으므로

집단대출과 제 2금융권(저축은행) 대출의 연체율이 상승하는 지를 민감하게 반응해야 합니다. 이때는 부동산 하락/침체가

명확해지는 시기이므로, 보유자산의 일정부분을 금이나 달러로 전환해야 될 시기입니다.

간혹, HUG가 보증하는, 전세금안심대출보증 이 있으므로

'내 전세금은 안전해' 라고 생각하는 분들이 계신데, 이는 위험한 생각입니다.

HUG 는 자기자본 8조에 전세 보증을 400조를 하고 있으므로 2% 의 부실채권 발생시, 나머지 392조의 전세금은 보증할 수 없습니다.

천문학적이라 와닿지 않으므로, 비유적으로 표현해 볼 때,

자산 8억을 가지고 있는 사람이 400억 대출을 받은 셈입니다.