부동산 투기, 부동산 투기, 부동산 투기 * 참고사항 : 부동산시장과 주식시장은 서로 밀접한 관계를 맺고 있습니다. 장기적으로는, 경기동향을 매개로 서로 영향을 주고받습니다. 단기적으로는, 자금이 부동산시장과 주식시장을 오감으로써 서로 영향을 주고받지요. 지금은 부동산 투기가 일어날 조짐을 보이면서 주식시장의 개인투자자 돈이 그 쪽으로 몰려가는 모습입니다. 그 바람에 외국인만 또 이익을 볼 것 같습니다. 안타깝습니다. 그래서 부동산 투기에 대해 글을 하나 더 쓰고자 합니다. 또 부동산 투기문제를 거론하지 않을 수 없다. 현재 벌어지고 있는 부동산 투기가 여간 심각하지 않기 때문이다. 강남 어느 지역의 아파트는 평당 5천만 원을 넘어섰다고 하고, 강남 일부지역에 한정되었던 부동산 투기가 이제는 서울 전역으로 번지고 있다. 그것은 바로 내 문제로까지 발전했다. 며칠 전 내 아내가 집을 옮겨보면 어떻겠냐고 조심스럽게 물었다. 그 조심스러움은 부동산 투기를 혐오하는 나를 배려한 것일 터이지만, 그 어투 속에는 원망과 집요함을 함께 담고 있었다. 내가 집다운 집을 갖게 된 것은 15년여 전 일로서 그 때부터 지금까지 쭉 같은 집에서 살고 있는데, 그동안 이사를 한두 번만 다녔어도 우리 집 재산은 크게 불었을 것이라는 것이 아내의 불평이었다. 결국 ‘좋다’고 말하지 않을 수 없었다. 그리고 어제는 복덕방에서 바로 전화가 왔다. 불과 몇 달 전보다 5천만 원 정도를 더 받을 수 있으니 집을 팔라는 것이었다. 겁이 덜컥 났다. 지금 사는 집이 팔린 뒤 집값이 더 뛰어버린다면 큰일이라는 생각이 문득 들었던 것이다. 실제로 수도권의 집값은 하루가 다르다고 한다. 이런 정도라면 부동산 투기가 얼마나 심각한지를 더 이상 살펴볼 필요가 없다는 마음이 들었다. 서울 시내에서 아파트 가격이 가장 싼 곳 중 하나인 우리 동네에서 이 지경인데, 더 이상 무슨 말이 더 필요하겠는가? 노무현 대통령은 부동산 투기는 어떤 경우에라도 막겠다고 했으나, 이런 장담은 이미 물 건너 간 것 같다. 그것이야 어찌되었든, 나는 다음 두 가지 이유로 ‘부동산 투기’를 극도로 싫어한다. 그 하나는 부동산 투기의 경제적 해악 때문이고, 다른 하나는 정책당국이 이 용어를 이용하여 정책실패를 호도하기 때문이다. 우선, 원론적인 얘기이지만, 부동산 투기의 경제적 해악에 대해 살펴보도록 하자. 첫째, 부동산 투기가 극성을 부리면 생산적인 부문으로 몰려가야 할 한정된 자원이 비생산적인 부문으로 흘러가면서 경기가 부진해지는 것은 물론이고, 장기적으로도 국가경제의 성장잠재력을 죽이는 결과를 빚음으로써 경제발전에 장애를 빚는다. 둘째, 주택마련을 위한 부담을 키우고 생활물가를 상승시킴으로써 서민들의 생활고를 가중시킨다. 특히, 지금처럼 부동산 투기가 극성을 부린다면 장차 새로 집을 마련해야 하는 젊은이들에게는 그 부담이 이만저만이 아니다. 아니, 어쩌면 영원히 내가 살 집 한 채도 살 수 없을지 모른다. 셋째, 부동산 투기가 벌어들이는 돈은 일종의 불로소득으로서, 불로소득이 커지면 커질수록 근로의욕은 떨어지고 사회적 위화감도 더욱 커지기 마련이다. 사회적 일체감이나 계층 간 상호이해가 절실한 우리나라로서는 이것이 가장 심각한 문제인지도 모른다. 넷째, 부동산 값이 뛰면 ‘버는 자’의 부담은 그만큼 더 커지고, 그 부담은 ‘가진 자’의 소득으로 전가된다. 이 경우에는 경제성장을 장기적으로 제약하는 결과를 빚는다. 국가경제의 먼 장래를 위해서 이것은 가장 심각한 문제 중 하나라고 해야 할 것이다. 다섯째, 부동산 투기기 불러올 경제적 파장은 더욱 심각한 문제이다. 부동산 투기는 흔히 거품경기를 만들어내고, 그 거품이 꺼졌을 때에는 경제적 난국이 닥치곤 한다. 가격상승의 폭이 크면 클수록 거품도 커지고, 거품이 커지면 커질수록 그것이 꺼졌을 때의 경제적 어려움은 더 커지곤 했던 것이 역사적 경험이다. 대표적으로, 일본의 경우에는 1980년대 말에 있었던 부동산 투기의 거품이 꺼진 다음에 무려 10년이 훨씬 넘는 세월 동안 초장기 경기부진을 겪어야 했었다. 다음으로, ‘부동산 투기’라는 용어가 갖는 부정적 이미지도 큰 문제이다. 정책이 실패했다면 반성해야 하고, 반성해야 다음부터는 실패를 반복하지 않을 수 있는데, 정책당국의 반성을 불가능하게 하는 것이 바로 이 용어에 담긴 부정적인 이미지이다. 이 용어의 논리적인 귀결이 바로 그렇게 만들곤 한다. 즉, 부동산 투기는 ‘나쁜 것이다’라는 의미를 담고 있고, 이것은 ‘부동산 투기를 하는 놈이 나쁘다’로 발전하며, ‘부동산 투기를 하는 놈들이 있기 때문에 부동산 투기가 일어난다’로 발전한다. 그 결과 정책당국의 정책실패는 어느 사이엔가 묻히고 만다. 즉, 부동산 투기를 불러온 정책당국의 실패를 호도하는 데에는 이 용어처럼 편리한 것이 없는 셈이다. 그래서 그런지 우리 역사상 부동산 투기는 여러 차례 벌어졌고, 정책당국은 그 때마다 ‘부동산 투기의 뿌리를 뽑겠다’고 나섰다. 그리고 부동산 투기꾼만 적발하여 이들에게 비난이 쏟아지게 하면, 정책당국의 책임은 쉽게 감춰지곤 했다. 실제로 부동산 투기를 막겠다던 정책은 지금까지 한 번도 성공한 적이 없었다. 정책당국의 책임이 무엇이던가? 부동산 투기가 국가경제는 물론이고 일반 국민들에게도 큰 어려움을 안겨준다면, 당연히 부동산 투기를 근절시킬 근본적인 대책을 세움으로써 다시는 그것이 반복되지 않도록 해야 할 것이 아닌가? 그런데 왜 이런 근본적인 대책은 나타나지 않는 것일까? 정책당국자들이 대부분 부동산 투기의 수혜자라는 것이 근본적인 이유가 아닐까? 이제라도 늦지 않았다. 근본적인 대책을 세워야 한다. 그리고 그 근본적인 대책은 간단하고 쉽다. 이미 여러 차례 이곳에서 언급한 바이지만, 다시 강조하자면 이렇다. 첫째, 재산세를 국세로 전환해야 한다. 그래야 강남처럼 잘 사는 동네에서 거둔 세금이 그 동네에만 쓰임으로써 그곳이 더 잘 사는 동네가 되고 그래서 집값이 더 오르는 일을 막을 수 있다. 또한 잘 사는 동네에서 더 많은 세금을 거둬서 전국적으로 골고루 쓰게 한다면 소득재분배 효과가 크게 나타날 것이다. 둘째, 재산세 중 보유세를 더 높여야 한다. 부동산 투기를 통해 얻을 이익에 못지않게 보유세의 부담이 커지면, 부동산 투기는 더 이상 발붙이지 못하게 될 것이다. 부동산을 보유하려면 그 세금을 부담할 정도의 소득을 올려야 할 것이고, 그러면 국가경제는 더 빠르게 성장할 것이다. 충분한 소득을 올리는 자가 부동산을 소유하는 것이 경제정의에도 맞다. 세금도 내지 않는 자가 어떻게 부동산 보유의 혜택을 입을 수 있다는 말인가. 다만, 어렵사리 집 한 채를 보유하게 되었고 이것이 유일한 노후보장수단인 서민들과 생산적인 부동산에 대해서는 적절한 보완대책이 필요하다. 농임지나 공장용지와 같은 생산적인 부동산의 경우에는 당연히 소득이 발생할 터인데, 그 소득에 부과한 만큼이나 조금 더 많이 보유세를 깎아주면 이 문제는 해결할 수 있다. 서민들의 노후보장을 위한 부동산의 경우에는 모기지를 활성화시킬 필요가 있다. 모기지에 부동산을 집어넣을 경우 보유세를 면세해주거나 대폭 삭감해주면, 모기지가 일반화되어 부동산은 금융기관 소유로 점차 이전될 것이고, 이 경우에는 임대가 활성화되면서 서민들의 주택문제도 어느 정도 해결할 수 있을 것이다. 아울러, 주택 임대료에 대한 소득공제를 확대하면 주택마련을 위해 굳이 저축을 할 필요가 없어질 것이고, 서민들의 생활도 많이 향상될 것이다. 셋째, 거래세(양도차익 포함)를 대폭 낮춰야 한다. 지금은 양도차익에 대한 세금이 지나치게 과중하여 좀처럼 매물이 나오지 않는 경향이 있다. 20억 원짜리 집을 팔면 7억 원의 세금을 내야하고, 그 대신 다른 곳에 4억 원짜리 집을 새로 사면 또 1억 원 가량의 세금을 내야 한다면, 누가 강남의 집을 팔겠는가 말이다. 그래서 강남에 굳이 살 필요가 없는 사람들조차 이런 엄청난 거래세 부담 때문에 집을 팔지 못하고 있다. 여기에다 부동산투기에 따른 가격상승의 혜택까지 누릴 수가 있으니, 강남에는 팔려는 매물이 없고 그래서 집값은 더욱 치솟기만 한다. 설령 분당과 같은 제2의 강남을 여러 곳에 만든다고 하더라도 사정은 크게 변하지 않는다. 그런 곳의 집도 거래세 부담 때문에 매물로 나오지 않을 것이다. 보유세를 올린만큼 거래세는 반드시 낮춰야 한다. 이상에서 언급한 세 가지 처방만 한다면 부동산 투기는 충분히 근절할 수 있을 것이다. 지금 참여정부가 선택하고 있는 대증적인 처방으로는 부동산 투기를 결코 잡을 수가 없다. 현재와 같은 투기억제책은 폭발력만 키울 뿐이다. 잠시 동안은 투기를 막을 수 있을지 모르지만, 언젠가는 한꺼번에 부동산 값이 하늘 높은 줄 모르고 오를 것이고, 그러면 거품경기가 나타나면서 그것이 꺼졌을 때에는 우리 경제는 심각한 타격을 받을 것이다. 제발 참여정부가 위에서 언급한 근본적인 대책을 펼치기를 기대한다. 최용식 출처: http://ecnms21.cafe24.com/21/?doc=bbs/gnuboard.php&bo_table=issue&page=1&wr_id=3108