부동산이 가격이 유지된다 혹은 상승한다라는 주장을 들으면
1.총 생산인구는 적어지지만 기존 4인가구에서 1인가구 2인가구등이 늘어 전의 4인가구 주택보다 수요가 많아질것이다
2.1인당 gnp 32800불에 한국 부동산 평균은 9배 수준으로 해외에 비해서 저렴한편이다
3.정부 정책이 부동산 하락을 막아줄것이다 - 양적완화등으로 돈이 이빠이로 풀려 부동산 가격을 지탱해줄것이다
4.장기적인 저금리로 은행에 예금하는것보다 조금이나마 높은 이율을 노릴수있는 부동산 임대업등으로 돈이 몰림으로써 가격을 지탱할것이다
5.전세값 상승으로 집을 사려는 수요가 계속 있을수밖에 없어 집값은 떨어지지 않는다
6.봐라 폭락이가 10년넘게 아파트값이 폭락할것이라고 노래를 불렀지만 현재 폭락은 없었다
이정도로 요약할수있는 것 같은데
단순히 통계장난이나 인간이 배제된 돈의 논리로만 보면 이게 가능하는것처럼 보이죠
제가 보기엔 논리적으로 아무리 생각해도 위의 근거를 대고 집값이 떨어지지 않는다는것은 좀 위험한것같습니다
1.1인2인가구가 많이 늘었습니다 근데 문제는 1인2인가구중 월 300~500씩 버는 골드미스 골드미스터의 분포율은 얼마나 될까요?
그리고 이런 수익이 있는사람들은 결혼을 할 확률이 높습니다 1인2인가구중 상당수는 독거노인 혹은 비정규직등을 전전하는 돈없는 청년들의
분포도가 훨씬 높을 확률이 높습니다 아무리 많이 잡아도 30%가 결혼을 안하는 돈잘버는 사람이라면 70%는 200미만을 버는 비정규직 청년
폐지를 줍거나 기초수급을 받는 노인들이 대부분 일겁니다 이런사람들이 1억(요즘 1억짜리 집이 있나요?) 최소 2억이상의 집을 산다구요?
이사람들은 아마도 월세가 싼 고시원이나 쪽방 열악한 다가구 주택에서 살 확률이 높습니다
이들을 본다면 민간 부동산보다는 국가에서 싸게 공급하는 공공주택이 필요한 사람들입니다
2.1인당 gnp 32000불 대비 집값은 서울외각 3억정도로 10배가 안되니 홍콩 런던 이런곳이 비해 거품이 없다고 하는데
여기서 숨겨진것은 gnp는 기업 정부 가계를 다 합친겁니다 실제 최저인금으로 계산하면 13000불 그리고 통계적으로 기업 정부 수입을빼면
연 1600만원 소득을 낸다고 합니다
국민총소득 2869만원 돌파.. 국민이 손에 쥐는 소득 겨우 1600만원
또 전체 임금근로자 중간값을 딱 쪼개면
월급쟁이 절반 月200만원 못번다
임금근로자 10명중 1명 이상 ‘월급 100만원 미만’
월급 1위 서울 ‘320만원’..근로시간은 경남이 최장
즉 32000불이니 28000불이니 이런것은 그냥 한국의 매출이 그렇다는거고 실제 집을 사려는 수요에서는 1600만원
절반이 월 200만원이하를 번다는것이 현실입니다
이렇게 보면 15000불에서 3억으로 치면 20년으로 훌쩍 넘어가버립니다
정부정책이 부동산 하락을 막을것이라구요? 즉 미국 일본처럼 돈을 헬리콥터로 뿌리면 사람들이 돈이 넘쳐서 집을 살까요?
자 버냉키나 아베가 양적완화로 돈을 풀어제껴도 그 돈이 님하들한테 가지 않습니다
돈이 남아돌아 제로금리 아니 마이너스 금리가 되도 님하들한테 안갑니다 공짜로 돈이 오는것이아니라
저금리로 돈을 빌려야지만 님하한테 돈이 오는겁니다 근데 현재 온 국민이 빚덩이에 이마트 쿠팡은 1원 10원 더싸게 한다고 경쟁하고 있고
1000원짜리 다이소만 졸라리 장사가 잘됩니다 심지어 자영업자들의 필수 사업 아이템중 하나인 커피가 편의점에서는 500원에 파네요?
편의점주들 전깃세 본사 로열티 지급 임대비 이렇게 하니 알바 수당 150도 못가져간다고 울상입니다 그래서 최저임금 오르면
우리 죽는다고 난리난리 치고있죠
그러니 허구헌날 자영업자들 편의점 커피점 망해나가네요?
이런 상황에서 아무리 제로 금리라도 빚을내서 부동산을 살만한 용자들이 있을까요?
아무리 제로 금리라도 이자는 꼬박꼬박 나갑니다 님하들이 회사를 짤려서 수입이 0원이되도말이죠
원금도 분할상환해야죠 집사려고 1억 대출을 받으면 10년간 80만원 20년간 40만원을 내야합니다
2억이면? 160만원 20년간 80만원을 내야합니다 이자를 빼고 원금상환만 하는데 이렇게 들어갑니다
과연 10년 20년간 40~160만원을 꾸준히 낼수있는 사람들이 있을까요?
게다가 두산을 봐도 입사한지 1년이 됐는데 명퇴를 당하고 삼성그룹에서 퇴사한 사람들이 imf이후 가장많은 8000명이 짐싸서 나갔습니다
또 제조업에서 높은 월급을 받던 조선사는 완전 작살났습니다
이것도 모잘라 이제는 해고를 상시화하겠다고 일자리 개혁까지 진행한답니다 10~20년은 커녕 1~2년이라도 장담할수 있을까요?
아무리 돈을 많이 풀어도 사실상 이것은 빌려주는것이고 소득이 안정적이지 못하고 수익이 낮아지면 이것도 그림의 떡입니다
또 그렇다면 금리가 싸니깐 민간이 돈을 빌려 부동산에 투자해서 임대수익을 얻게 하는 방법이 있겠죠
이번 현정부가 하는 민간임대업이 이런것을 유도한것도 맞구요 근데요 한국 소득에서 100이상 월세를 낼만한 소득층이 많이 없습니다
한국 근로자가 2500만 정도인데요 그중 50% 소득 200만원 미만이에요 즉 2500만중에 1250만은 200만원 미만 소득자입니다
즉 40만원이면 소득의 20%를 내야합니다 보통 세금떼고 실소득의 30%이상이면 굉장히 소득대비 주거비가 높다고 평가합니다
30%이상되면 상당수 주거를 포기하고 더싼곳을 찾는다고 합니다 참고로 서울에서도 월세 150~200이상 되는곳이 거의 없어요
그나마 4인가족일경우 대형평수가 150이상 받을수 있습니다 근데 40만원이면 이율로 치면 4%를 노릴려면 1억이 맥시멈입니다
과연 1억짜리 집이 요즘 있나요? 즉 4%의 수익을 내려고 집을 산다고 치면 1억이 맥시멈이라는겁니다
아니 뭐 더 쪽쪽 뽑아먹을수있겠죠 그래도 2억은 무리라는겁니다
말하자면 임대업으로 부동산에 들어온다면 현재 이 시세로는 너무도 리스크가 큰 사업입니다
우선 부동산은 가격자체가 크기때문에 거래회전이 잘 안됩니다 2-3억을 내일 낼모레 덜컥 찾아올만한 사람이 얼마나 될까요
그리고 이것도 사업이라 경쟁이 있습니다 즉 안전하다고 생각하니 막 지을수 있다는것이죠
그냥 돈으로 뚝딱뚝딱 지을수 있으니 어느곳 사람들이 몰린다 싶으면 쉽게 건물이 올라갑니다
물론 강남 요지나 산이 많은 동네에 상업용으로 있을만한 땅이 없는경우는 들어오기가 힘들어 어느정도 방어벽이 될수있지만
거의 상당수 지역은 돈이 몰리면 아파트 다세대주택 오피스텔등 무지막지하게 들어옵니다
이렇게 들어오면 당연히 월세값이 싸질수밖에 없죠 그렇게 되면 은행의 1%이자보다 2~3%수익률 보고 들어왔다면
월세가 싸지면 당연히 손실이 됩니다 공실이나거나하면 정말 끔찍하죠 그것외에도 건물은 감가상각이 됩니다
10억짜리 건물이면 최소 연 5000만원정도 감가가 일어난다고 보면됩니다 특히 한국 아파트 수명 30년도 못가는거 아시죠?
15년이상만되면 녹물나고 막 곰팡이 나고 하는곳 참 많습니다 현재 일산신도시등 노태우시절에 지어진 아파트들
바닷모래 시멘트를 사용해서 겉은 번듯해보일지 모르지만 안으로는 철근이 녹스는듯 말도 아니라고 하죠
게다가 임대업이라는게 쉬울것처럼 보여도 세입자와의 월세 문제가 꽤나 심각합니다 또 월세는 고쳐주면 수리해야하고 짜증나는점이 많죠
2~3% 이자 먹겠다고 임대업 한다구요? 차라리 1%라도 은행 이자 받아먹는게 훨씬 낫습니다
즉 현재 수익률로는 임대업은 타산이 안나올것이라 확신하구요 물론 강북이나 지방 싼곳은 5~8% 수익이 나오는곳도 있다고 하는군요
부동산이 워낙 지역마다 편차가 커서 케이스 바이 케이스지만 평균시세로 보면 수익을 위해 부동산을 산다는것은 리스크가 크다고 생각합니다
대충 논리적으로 부동산 값 향후 흐름을 봤는데요
요약하면 생산인구가 적어지는것은 사실이고 그렇다고 1인 가구 증가로 주택 수요가 늘어난다고 하지만 실질적으로 늘어날것같지않다
그들이 현재 집을 살기보다는 고시원이나 오피스텔 원룸등으로 더욱 주거가 열악해질 가능성이 크다 부동산 가격을 받춰주는 사람들이 아니라
공공주택을 늘려 이들의 주거환경을 높여줘야하는 사람들이다
1인당 gdp대비 한국 평균 집값 3억원은 주택구입에 필요한 년수가 10년 미만으로 다른나라보다 양호해 보이지만
실제로 기업수익 정부수익을 빼면 50%수준도 안되며 근로자의 50%가 200만원 미만의 수익을 올린다
즉 gdp로 봐야할것이아니라 최저임금을 기준으로 혹은 정말 통계적 중위소득이아닌 임금근로자의 가운데 소득으로 봐야하고
이렇게 보면 수익대비 집값비율은 매우 높게 올라간다
결국 집을 사는사람들은 국민이다 물론 해외자본이 들어오면 또 달라지겠지만 어느정도 해외자본 진입을 막는 현재로써는
국민의 소득이 집을 사는 원동력인데 국민의 소득은 기업의 일자리에 달려있다 하지만 현재 세계 산업은
4차산업 즉 인공지능 사물인터넷 로봇 빅데이터등 소프트웨어와 지식산업으로 변모하고 있는데
한국은 이런 신산업에 거의 대비하지 못했다 오히려 사물인터넷은 샤오미가 삼성전자보다 더 나은 모습을 보이고
3d 프린터 드론등 미래산업의 기술력에서 중국이 이미 추월했다 즉 한국 대기업의 기술력은 대부분 미국 중국 유럽에 비해 많이 딸린다
즉 대기업을 중심으로한 일자리 향상은 거의 불가능할것처럼 보이며 이것은 삼전 8000명 구조조정 두산 신입 명퇴사건 조선업 구조조정
은행 금융업들도 일자리 작살났고 실제로 포스코의 60%는 비정규직이다
즉 앞으로 미래에 현재로써는 국민들의 소득이 늘어나는것은 매우 요원해보인다
그나마 안정적이기라도 하면 좋은데 대부분 비정규직 하청용역이라 안정적이지도 못하다
여기에 정부는 쉬운해고를 내용으로하는 일자리개혁으로 오히려 일자리 질을 악화시키는 법안을 밀고있다
즉 부동산으로 빚을 내려면 10~20년이상 장기 대출이고 이것을 꾸준히 이자와 원금상환을 하려면 최소 10~20년이상 일자리가 안정적이라는
가정을 해야하는데 이것이 불가능하다
이런 이유로 사람들이 지출을 못하고 이미 1인당 2000이상의 빚으로 수익의 상당수 20%이상을 이자로 갚아나가야하는 단계까지 와있다
즉 기존 빚을 진사람들은 수익의 1/5를 빚갚는데 써야하고 언제 짤릴지 모르는 상황에 처해있다
이런 이유로 소비가 생길수가 없으며 그결과 생기는게 3000원짜리 저가 도시락 다이소같은 1000원매장 500원짜리 원두커피같은 붐이다
즉 극단적인 소비절제로 자영업자도 작살나고 있으며 게다가 최근 삼성 조선업등 대기업에서 구조조정 당한 이들이 자영업시장으로 들어올 확률이
매우 높아 더욱더 승자가 없는 경쟁으로 몰릴것이 뻔하다
정부가 양적완화등으로 돈을 풀어 부동산을 부양할가능성은 정부가 돈을 아무리 풀어도 그것은 그냥 주는게 아니라 빌려주는것이다
즉 아무리 금리가 싸도 빌리수 없으면 무슨 소용? 일본 90년이후 20년간 장기불황이 정부가 돈을 안풀어서 망했나?
걔들은 몽총해서 0% 금리임에도 아무도 돈을 안빌렸나?
금리가 1~0%가 되면 아무래도 그것보다 2배 3배 그래봤자 2~3% 이익을 노리는 부동산 수요가 있을수도 있으나
목돈이 크게 들어간다는점 그리고 생각보다 가계에서 지출을 할수있는 월세가 한계가 있다는점(즉 자기혼자 150 200이상 월세를 부를수는 있음 근데 안나가서 그렇지)등으로 임대수익을 노리는 수요자는 얼마 없어보임
물론 이런 가정을 다 뒤엎어 버리고 중국자본 일본자본이 한국에 들어와 부동산을 살수있음
홍콩 호주 제주도 같이 뭐 이렇게 되면 완전히 다른 흐름이 온것이기때문에 어쩔수 없다고 생각함
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