매매 계약이 되어있는 집을 전세로 보고있는데요

매매 계약은 3.8억에 되어있고, 전세가는 3.3억입니다.
이럴 경우 매수자와 계약을 해야하나요? 등기에 아직 집주인으로 나와있는 매도자와 계약을 해야하나요?

그리고 매도자(현 집주인)의 등기를 보면 2.5억 융자가 있는데, 집값에 비해 너무 커서 불안해요

이 상황에서 전세 계약 진행하는게 맞을까요?
부동산 측에선 법무사와 같이 매매와 전세계약을 마칠거고 은행에 동행하여 융자상환할거라고 안심하라는데 괜찮을까요?

비추하신다면 어떠한 이유인지, 예를 들어 어떤경우에 문제가 나올 수 있는지 알려주시면 감사하겠습니다.
이번 계약이 성사되지않더라도 이런 경우에 어떻게 되는지 배우고 싶네요ㅜ
너무 복잡하고 어렵네요... 왜 꼭 맘에 드는 집은 깔끔하지 못한걸까ㅜ

부동산 고수님들 부탁드립니다