28살 동갑내기 신혼부부입니다.
이번에 미국에서 첫 집을 구매하게되었는데
생각보다 집구매하는 절차가 까다로워서
혹시나 후에 집구매하시는분들 참고하시라고 제가지금까지 거친과정을적어봅니다.
다른곳에 먼저썼던거 복붙하느라 말투가 좀 음슴합니다.. 이해부탁드립니다.
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1) 내가 원하는 집 가격의 20%정도 모으기..
집살때 5% 이상의 다운페이를 해야하는데... 20% 미만다운페이를 하면
모기지 보험이 붙어서 추가로 한달에 200불가까이 비용이 붙어서 20%이상을 모으는게좋음
2) 대출받을 은행고르고 은행에서 집살떄 대출이 가능할수있다는 pre approval을 받아두기
2) 부동산 에이전트 선정
같이 집보러 다닐 버이어측에이전트를 고름. 셀러측 에이전트와는 별도로 버이어측 에이전트가 또 필요
*에이전트에게 주는 수수료는 집파는 사람이 버이어 에이전트, 셀러 에이전트 양쪽에 다냄 (각각 집값의 3%정도씩)
3) 집보러 다니면서 원하는 집 찾기
zillow.com trulia.com redfin.com
이 세사이트 유용
4) 마음에 드는 집을 찾으면 얼마에 집을 구매하고싶다고 offer넣기 (셀러가 정해둔 가격이 있으니 그거 기준으로 조금깎던가 그대로하던가 적정히 흥정쳐서 오퍼넣기)
이때 오퍼넣을때 집가격뿐만아니라 계약취소가능한 조건 contigency에 대한걸넣어야함
예를들어서 loan contigency조항을 넣어서 나중에 대출받는거에 문제가생겨서 집을못사게되면 계약취소가능한조건을넣는다던가
inspection contigency조항을 넣어서 집을점검했을때 문제가있으면(배관에 문제가잇다던가 벽에금이가서 무너질수도잇다던가 등등) 취소가능한 조항을 넣어야함
4-2) 셀러가 내가넣은 오퍼 맘에안들면 디클라인하기도하지만 종종 카운터 오퍼를 넣기도함 카운터오퍼날아오면 적절한가격과 조건인지 잘고민하고 결정
5) 상대가 오퍼받아들이면 이제 집계약서를 작성
그리고 이시점에 에스크로를 시작함
*에스크로가 뭐냐하면 집거래가 정확히 되기위해 각종서류의작성과 검토를 제3자 기관에 맡기는거임 주마다 달라서 이일을 변호사가 하는주도있고 에스크로 기관이 하는곳도있는데 캘리포니아는 에스크로주
대출받아서 하는경우 보통 에스크로 열고 끝날때까지 30~45일걸림
계약서에 포함되는 내용은
계약금 얼마낸다고 서류상으로쓰고
집을 얼마에구매할지(앞서 오퍼에서합의된내용)
돈의 얼마는 대출받아서내고 얼마는 현금으로내는지 등등
에스크로 종료날짜 (에스크로 종료날짜까지 집거래를 못끝내면 못끝내는 측이 하루에 100~200불 가량의 위약금을내니까 자신에게 맡게 잘해야함)
홈인스펙션 누가 돈낼지 언제할지
HOA document fee를 누가낼지(콘도의경우)
등등 이런내용들
6) 타이틀 서치 (등기부등본확인같은거)하고
저당잡힌게잇나없 별다른 특이한 조건붙은거없나확인해야함
7)홈인스펙션해서 집상태를 점검함 보통 에스크로열고 1~2주내로 하게됨
인스펙션전문으로하는 사람을 고용해야하고 비용은 300~500불가량이고
비용은 계약에서합의한데로처리
8)홈인스펙션까지끝나면 이제 집보험을 들어야함 콘도의경우는 HO6 집안만 커버되는 화재보험을 들어야함
보통 자동차보험과 함꼐들면 디스카운트해쥼
9) 보험이끝나면 이제 은행과 서류싸움할시간
각종소득증명, 월급명세서, 크레딧레포트, 보험가입한서류 등등 대출에 필요한 서류 제출하고대출 승인해야함
이떄 조심해야하는게 은행에서 seasoned fund확인을 하기때문에 2~3달치 통장 기록을 제출하는데
거기에 월급받는거이외에 비교적 큰금액(500~1000불이상)이 입금된기록이 잇으면... 그 출처를 또 증명해야함..
그렇기떄문에 집사기 2~3달 전부터 미리 통장 기록관리해두는게좋음...
특히 현금 임급한거는 증명하기가 골때리기때문에 조심해야함..
저같은 경우는 한국에서 장모님이 돈보내줬던게있는데..
그게 걸려서 소득증명하라고해서.. 장모님에게 서류보내서 장모님이gift 머니 보냈다는 서명하고 또 장모님 통장기록도 제출해야했음...
그리고 한국통장이니 당연히 별도의 번역과 공증도해야했고... 이런거 미리미리 준비해두는게 좋음...이런거때문에 대출승인이 늦어지면 낭패를볼수도잇음 에스크로종료일못맞춰서
10) 대출 승인이 떨어지고, 홈 인스펙션도 끝났다면 앞서 걸어뒀던 contigency들을 클리어해야함
이 시점이후로는 계약취소하면 계약금못돌려받음
11) 대출승인이 끝났다면 이제 은행에서 며칠까지 론나올수있다 날짜를 알려줍니다. 그러면 그걸 토대로 클로징날짜를 정합니다. 위에서 에스크로를 늦어도 언제까지 끝낸다고 정했지만 그건 최대기간이고 이제 여기서 정하는 날짜가 정말 에스크로끝내고 돈낼거다내고 열쇠받아오는 날을정하는겁니다.
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현재 여기까지 진행이라 이뒤는 모르겠습니다. 뒤는 후기나중에더써보도록 하겠습니다.
워낙 정신없어서 좀순서가 틀리거나 빼먹은게잇을수도 있는점 감안해주세요
현재로서는 17일에 클로징하는것으로 날짜를 잡은터라
인테리어하고 이달만 중간고사가 껴있는거 감안해서 그 후에 짐나르고 하면 2월말이나 3월초나 되어야 이사들어갈듯합니다.
신혼3년만에 사는 첫집이다보니 많이 설레고 얼른 이사갔으면 하는 기분이드네요.
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