sbs 시사토론 한국경제, 희망을 말한다 3부

부동산 안정화 정책 편에 건설교통부 차관, 정부측 학자, 시장론 학자, 주택건설업 본부장이 패널로 등장해 새로 시행되는 부동산 안정화 정책에 대해 논의가 있었습니다.

몇 시간에 걸친 이들의 토론은 대체로 논점을 충실히 지키고 있었으며, 소모적인 논쟁이 없었고, 각각에 속해있는 견해에 대하여 조리있게 발표함으로써 정부-시장 간의 입장을 명료하게 하였다는 점에서 개인적으로 높이 평가하는 토론이었습니다. (반면 KBS는 당파 개싸움으로 흐르면서 완전 안습...ㅠㅠ)

정부측의 의도는 다음과 같습니다.

1. 강력한 금융규제를 통해 무리한 대출로 부동산에 투자하는 상황을 억제한다.
  (무주택자나 신혼부부 등과 같은 실수요자들의 상황은 추후 반영한다.)
  일본의 경우 주택 비용이 80~90% 대출에 의존하다 버블 붕괴 이후 금융대란까지 이어지는 사태가 있었기 때문에 향후 몇년간 모든 국민의 대출을 통한 부동산 구입을 억제하여 부동산 가격 하락에 따른 금융계와 가계 부채 폭발에 대비한다.

2. 경제학계와 시장의 부동산 가격 연착륙 배려와 치밀한 고려, 연구에 대한 건의에 정부의 입장은 다음과 같다. 일단 일본과 한국의 부동산 시장은 대체로 틀리다. 일본과 달리 한국의 부동산은 부채율이 그 가격의 50% 수준이 평균이기 때문에 일본에서 일어났던 사회의 총체적인 붕괴와는 양상을 달리할 것이다. 따라서 "일부"를 제외하고는 경착륙(즉 개털)의 가능성이 매우 적은 만큼 연착륙에 대한 실질적 정책이나 배려 예정은 현재로는 없으며 우선적으로 부동산 가격 하락에 초점을 둔다. (부동산 투자자들의 경우 부채율이 많은 분들은 하루빨리 조치가 요구됨. 평균율 50%라고 하면 실 구입자들의 경우 80%와 90% 부채율-부동산 구입시 자기 돈이 없어 거의 모든 자금을 대출을 통해 운용한 경우- 을 가지고 있는 사람들은 엄청난 타격을 받을 위험이 있음)
결국 정부의 부동산 가격 하락 유도는 다음의 과정을 통해 이루어지는 것이다. 강력한 수요억제책 - 정부 개입에 따른 고의적 공급과잉 발생 - 수요공급 원칙에 따른 부동산 가격의 하락. 그러나 이러한 방법은 단지 정부발 주택 공급이 다량화될때까지의 미봉책에 불과함. 그 3~4년 동안의 하락폭이 그 이후의 부동산 가격을 거의 결정지을 것으로 예측된다.


3. 분양가 상한제와 분양 원금 공개를 병행함으로써 민간 업자의 사업 지속 동기를 억제할 우려가 매우 크다는 것을 충분히 인지하고 있음(오늘 아침 현재 민간 아파트 분양이 대거 연기되고 있다). 민간 업자들의 경우 대부분 사업 분야를 다각화 하거나 해외 부동산 시장으로 급선회하고 있으며 당분간 민간 아파트의 수요는 급격하게 감소될 걸로 추정됨. 단기간 수요의 감소에 따른 부동산 가격 상승 예상.
정부도 이 점을 명확히 알고 있다. 그러나 강력한 금융 억제 정책에 따라 향후 3~4년 간의 주택 거래를 사실상 동결하는 정책을 펴고 그 동안 부동산 가격의 변동을 최소화하며 (그 안에 집사는 사람들은 대박 아니면 쪽박 참. 자금 유동이 현격히 줄어들 것이기 때문에) 그 안에 현재 추진하고 있는 공공 개발 아파트를 5년 이내에 엄청난 물량으로 풀어놓을 예정이다.


4. 정부의 입장이 명백히 지향하는 바는 '질'보다는 '양'이며, 정부의 적극적 개입을 통해 낮은 가격과 평균의 질을 갖춘 아파트의 대량 공급이다. 여기서 민간업자들이 주장하는, 높은 평수의 아파트에 대해서 고급 자재를 도입하여 소비자의 요구를 만족시키는 다각화 방향은 거절되었다. 정부측은 이 날 자신의 입으로 명백히 말했다. 분양가 상한가 차별적용 등을 통한 주택 내부의 고급화는 지금 신경쓸 때가 아니라고.


5. 신규 분양 아파트 가격의 강력한 억제로 인해 기존 가격보다 상당한 수준으로 최초 분양가가 떨어질 것으로 예상되지만 이것이 투기성 부동산 투자자들의 욕구를 감소시킬 것으로 보이지는 않는다. 여기에 대해 시장론 학자측의 지적을 정부는 인정하고 있다. 다시말해서, 고분양가가 인근 아파트 및 주택의 부동산 가격을 폭등시키는 원인이 되는 것은 명확하다. 정부는 이것을 방지하는 데 1.11 정책의 대부분을 할애하고 있다. 그러나 그 반대의 경우는 효력을 발휘하지 못하는 것도 숙지하고 있다. 그것은 즉, 낮은 아파트 분양가가 인근 부동산 가격의 하락을 초래하지는 못한다는 것이다.
 여기서 심각한 부작용이 발생한다. 분양 원가 공개와 상한제 등을 통해 시공사 측에 돌아가는 이익이 대폭 줄어드는 것은 매우 분명하며 이것은 의도된 것이다. 그러나 최초 분양 이후 아주 짧은 시간 동안 아파트 가격은 주변 시세에 맞게끔 조정된다. 따라서 "인근 시세 빼기 최초 분양가" 만큼의 이익이 최초 분양자, 즉 아파트 당첨자에게 돌아간다는 것이다. 이것은 여태껏 있어온 아파트 투기업의 구조를 매우 부추길 것이다. (왜냐하면 향후 5년 안에 엄청난 양의 낮아진 분양가의 신규 아파트가 등장하고 여기에 발맞춰 금융 정책이 일부 완화될 것이기 때문에)
 그 결과 최초 분양 당첨자가 아닌 모든 아파트 구입자들은 인근 시세 가격에 하향 평준화(이 표현에 대해 정부측 인사도 인정했다)된 아파트를 구매하게 된다. 이러한 상황에 대하여 정부는 '대를 위해 소를 희생하는' 부분으로 인식하고 있다. 투자자들에게는 틈새시장인 셈이다.


결론. 앞으로 5년 내에 정부 주도의 공공 아파트가 대량 공급되기 이전에는 무주택자들에게 주택 구매의 기회는 사실상 거의 박탈되었다고 보아도 무리가 아니다. 또한 최초 공급 물량 + 알파에 대해서는 설사 무주택자 등의 실수요자라 하더라도 시세차익 등의 투기성 이득에 대해 정부가 묵인하는 상황인 만큼 실제로 당첨자=입주자의 등식이 성립하기는 매우 어려우며 결과적으로 실제 입주자들은 낮은 질의 아파트를 기존가에 구매해야 하는 아이러니에 봉착하게 될 가능성이 매우 크다. 그리고 그 + 알파의 시점이 어디냐에 따라 정부가 공급하는 물량이 거의 끝나가게 되면 부동산 가격은 다시 한번 약동할 소지도 매우 다분하다. 따라서 향후 10년간 부동산 시장은 수요자들의 자금 운용 능력에 따라 양극화될 가능성이 커 보인다. 그리고 여기서 금리 등 상당히 복잡하고 전문적 예측이 요구되는 금융 관련 지식이 없는 모든 계층 특히 중산층 이하의 고급교육 미이수자들은 이 게임에서 소외되어 주택마련에 어려움을 겪게되리라는 사실은 거의 당연해 보인다.



아아.. 역시 경제동향을 예의주시하고 있다가 분양열기에 편승해 한방 터뜨리는 그런 재테크는 이어질 전망인 거군요...