2) 만일 하락장이라면 애개 0.05% 하락?..오를땐 100%씩 올랐는데 이제겨우 0.05% 하락해 놓고 뭔말이냐..
더욱이 안타까운건 10억짜리 아파트가 0.01%하락했다 하며 10억중에 겨우 10만원 하락한거네..라며 몹씨 혼자 열받아 하는데.....참으로 안타깝다
아파트 가격 통계 분석 기준을 설명하면... 부동산 114, 닥터아파트 같은곳에서 주간 단위 아파트 시세를 점검하는건 이렇게 한다.
해당 지역별로(시군구별로..) 아파트가 있다 이들중 리딩급, 중간급, 주변급으로 아파트를 샘플링한다.. 100개가 될 수도 있고 300개가 될 수도 있다. 그보다 더 많을 수도 있다
이들 샘플링된 아파트중에서 주간단위로 매매가 이루어진 변동폭을 찾는거다. 그리고 그 변동폭을 전체 샘플링으로 나눈다 그래서 나오는게 주간단위 매매 등락 퍼센티지다.
쉽게 설명하면 샘플링 전체 아파트의 총합이 3조라고 하면(10억단위 아파트 3000채) 이중에서 매매가 이루어진것을 찾아 본다
만일 3000채중 3채가 매매가 이루어졌는데 두개는 9억에 이루어 졌고 하나는 9억5천에 이루어졌다고 하자
그럼 변동폭은 3조에서 2억5천만원이 빠진것으로 나온다 그럼 변동폭의 퍼센티지는 대략 0.01%가 된다.
언론에서는 이번주 강남구 아파트 가격이 0.01% 하락했다라고 나오는 거다.
실지는 10억짜리 아파트중 1억빠진 아파트나(10% 하락) 5천만원 빠진 아파트(5% 하락)가 나온거지만.. 나머지는 매매가 이루어지지 않은것 뿐이다.
만일 이게 주식매매의 방식이라면 최종 종가거래의 가격으로 전체 가격이 매겨지지만 (매매가 되었던 안되었던)
아파트는 그렇게 매겨지지 않고 오로지 매매 체결된 가격만으로 전체를 비교해서 퍼센티지를 매긴다.
결국 언론에 발표되는 아파트 매매가 등락퍼센트중에 중요한건 상승이던 하락이던 그 변동성의 스칼라양보다는
벡터 즉, 방향인거다.
기울기가가 어디로 향하는가. 그리고 추세가 기울어 졌는가 아닌가를 따지는게 올바른 판단이고 실지로 얼마가 떨어졌는지는 그 자료로는 파악되기 어렵다
그게 궁금하다면 그건 간단히 알아볼수 있다. 해당지역 부동산에 전화를 직접 걸어 보는거다. 이때 정확한 가격을 산출하고 싶으면 집을 사려는 또는 전세를 구하려는 사람으로 해서 전화문의를 하지 말고 집을 매매로 내놓는 사람 또는 전세를 내놓은 사람인양 해서 문의를 해보면 된다. 그럼 부동산에서는 최대한 거래를 이루려는 마음에서 시장에서 딱 거래가 될만한 가격을 알려주게 된다..
부동산 입장에서는 거래 수수료를 받아야 하므로 호가를 높이는 걸 좋아하지 않기 때문이다.
* 좀 더 부연해서 설명하자면
아파트는 다른 상품과 달라서 매매회전율이 그리 높지 않다 오늘 사서 당장 내일 파는 상품이 아니라는 말이다 따라서 전체 물량중 매매비율은 매매성수기에도 그리 많지 않다. 따라서 매매가 등락 퍼센티지가 원천적으로 높을 수 없다. 전체 물량중에서 거래되는 비율이 원체 작기 때문이다
또한 지금처럼 호가와 매매가 사이에 공백이 크고 거래가 잘 안이루어지는 시기에는 그 비율이 더욱더 작아 질 수 밖에 없다.
참고로 작년 11월 대폭등장에서 등락 비율이 월간으로 플러스 5%쯤 되었다고 하던데 그때 지금에 비하면 엄청 거래가 많이 이루어졌기에 그정도가 나오것으로 보인다.
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