본문은 <양도세의 내력과 현실>의 글과 관련이 있다는 것을 알려 드립니다.
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5마리 토끼는 (1)부동산투기 원천 봉쇄, (2)합리적 양도세 부과, (3)부동산거래 활성화 유도, (4)정직한 사회 구축, (5)행정 간소화를 의미한다. 항구적인 부동산 대책을 위해서는 부동산을 소유가 아닌 사용 용도, 거주와 이용의 개념으로 전환하기 위한 것이 목표이고 목적이다. 다음과 같은 방법론을 제시하니 위정자와 당국자, 정책 연구가와 조세 전문가, 정치인과 경제인은 모두 고민해 주기 바란다.
1-1. 양도소득을 종합과세에서 분리하고, 양도세 세율을 양도세를 처음 도입한 당시로 환원한다.
(1) 2년 이상 보유 부동산 : 50%
(2) 2년 미만 보유 부동산 : 70%
(3) 미등기 전매 : 80%
부동산을 소유했다는 이유만으로 발생하는 대표적인 불로소득(양도소득)을 근로소득 사업소득 같은 땀의 소득과 동등하게 취급하는 것은 소도 웃지 않을 수 없다. 양도세는 전신이 부동산투기를 막기 위한 ‘부동산투기억제세’였다는 것을 감안하고, 또한 부동산정책 100년 대계를 위해서도 정치인들이 변질시켜버린 왜곡을 바르게 잡아야 하는 것은 너무나 당연할 것이다.
다만 형편이 어려워서 2년 거주기간과 보유기간을 맞추지 못한 때는 2년 미만 거주와 보유로 계산한 금액을 한도로 다음과 같이 시정해야 할 것이다.
● 납부할 양도세(합산 양도세)=2년 이상 보유로 간주하여 계산한 양도세+2년 미만 보유로 계산한 양도세÷24개월×(24개월-거주와 보유한 개월 수)
☞ 합산 금액이 2년 미만 보유로 계산한 금액을 초과할 때는 없는 것으로 규정한다.
1-2. 국가 재정과 부동산정책상 필요한 때는 양도세 세율이 종합소득세 최고 세율(현행 38%)에 미달하지 않는 범위 내에서 탄력세율을 적용하여 해결한다.
특정지역을 지정하고 비과세 규정을 수정하고 양도소득 계산을 시정하는 식의 방법은 실익도 없고 투기근절 의지도 없이 양도세를 어렵고 복잡한 세금으로 만들 뿐이다.
2. 부동산을 양도한 때는 같은 용도의 부동산을 일정 기간 내에 다시 취득하거나 같은 용도의 부동산을 신축하여 일정 기간 이상 보유한 때는 재취득 부동산가액과 신축자금을 한도로 양도세를 면제한다.
투기를 했건 투자를 했건, 1주택 소유건 다주택 소유건, 상가건 임야건, 소유 부동산이 얼마가 되었건 간에 양도한 부동산과 같은 용도의 부동산을 재취득하여 일정 기간 이상 보유한 때는 아래의 <계산례>와 같은 방법으로 양도세를 면제한다. 상가와 임야 같은 부동산도 양도세를 면제하는 이유는 양도가액을 같은 용도의 부동산을 다시 취득한 때는 양도소득 발생 자체가 아무런 의미가 없기 때문이다.
● <계산례> 양도 상가의 양도세 9천만원, 양도상가 양도가액 3억원, 재취득 상가 취득가액 2억원
양도세 면제액(6천만원) = 양도 부동산 양도세 산출세액(9천만원) ÷ 양도 부동산 양도가액(3억원) × 재취득 부동산 취득가액(2억원), 재취득 부동산가액이 양도가액을 초과할 때는 없는 것으로 규정한다.
양도한 부동산가액 보다 적은 금액으로 같은 용도의 부동산을 취득하고, 양도가액을 다른 용도의 부동산을 취득하거나 양도가액 사용이 불분명하고, 재취득 부동산을 일정 기간 보유하지 않은 경우에 양도세를 부과하는 것이다. 이 방안은 1세대 1주택도 양도세가 부과되는 문제가 있지만 거주와 재산 증식을 위해 1주택을 거래하는 대다수의 국민에게는 해당사항이 없으므로 염려하지 않아도 될 것이다.
부동산이 많은 재산가들도 반대할 이유가 없다. 양도소득이 수십억 원이 발생했어도 양도가액 전액을 같은 용도의 부동산 재취득에 사용한 때는 양도세를 한 푼도 물지 않기 때문이다.
이런 제도에 ‘선면제 후추징’을 적용하여 추징하면 “재산이 29만원밖에 없다.”면서 오리발을 내미는 사람이 없지 않을 것이다. 이런 문제의 대책에 대하여는 항목을 달리하여 방법론을 제시할 것이다.
3. 양도한 부동산가액을 비상장 중소기업에 일정 기간 이상 투자한 때는 양도세를 면제한다.
● <계산례> 양도한 부동산의 양도세 산출세액 1억원, 양도 부동산가액 5억원, 투자금액 2억원
양도세 면제액(4천만원) = 양도 부동산 양도세 산출세액(1억원)÷ 양도 부동산가액(5억원) × 투자금액(2억원)
양도세 납부를 좋아하지 않는 사람은 유망한 기업과 벤처기업 같은 기업에 투자할 것이므로 경제활성화를 기대할 수 있다. 상기 제도를 도입하면 실거래가액을 조작하기도 하고, 투자를 악용하는 양심불량자들이 없지 않을 것이다. 그러므로 상기의 방안은 아래의 4의 방안과 함께 도입해야 할 것이다.
☞ 투자악용에 대하여는 <무상 혜택을 받은 기업과 단체에 대한 감시 대책>의 글로 방법론을 제시할 예정이니 좋은 방법이 있다고 생각하는 분들은 댓글을 달거나 메일로 알려 주기 바란다.
4. 등기이전 서류에 제3자(공인중개사 등)가 보증한 매매계약서 첨부를 의무화하고, 등기공무원은 실거래가액을 시가표준액 등으로 토지와 건물을 안분 계산하여 ㎡ 가액을 등기부에 등재한다.
1세대 1주택과 부동산 실수요자도 같은 용도의 부동산을 양도가액 이상으로 재취득하여 일정 기간 이상 보유하지 않으면 양도세가 부과되기 때문에 과거와 같은 무분별한 허위 계약서 관행이 사라지지 않을 수 없다.
5. 기부 권장과 기부문화 활성화를 위해 부동산 양도가액을 기업과 단체에 무상으로 기부한 때는 기부금액을 2배로 계산한 금액을 적용하여 양도세를 면제한다.
● <계산례 3> 양도가액을 무상으로 기부한 경우의 양도세 계산
사례 : 양도한 부동산 양도세 산출세액 1억원, 양도가액 5억원, 기부금액 2억원
양도세 면제액(8천만원) = 양도 부동산 양도세 산출세액(1억원)÷ 양도 부동산가액(5억원) × 기부금액(2억원) × 2(4억원)
기부금액을 2배 금액으로 인정하는 이유는 기부문화 활성화와 촉진을 위해서다. 이런 제도를 도입하면 양도세 포탈을 위해 기부로 위장하는 사람들이 없지 않을 것이다. 그러므로 양심불량을 제어할 수 방법과 함께 도입해야 할 것인데 이 문제도 3번의 글에서 언급한 <무상 혜택을 받은 기업과 단체에 대한 감시 대책>의 글에서 함께 제시할 것이다.
6. 공시지가를 매년마다 지정하는 행정 비효율이 줄어든다.
이 내용은 전문성과 관련이 있다고 생각하여 <공시지가>의 글에서 방법론을 소개할 것이다.
2013. 6. 14
대통령 자격시험 저자 김금산
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