공시지가(기준시가)는 싯가에 준하는 부동산 가격으로, 양도세 상속세 증여세 뿐만 아니라 지방세에서도 사용하고, 토지 평가와 보상금 지급에도 적용하기 때문에 적정성과 공정성이 보장되어야 마땅할 것이다.
그럼에도 공시지가는 매매거래가 있는 부동산을 표준지가로 선정하여 인근지역 부동산을 비교하여 책정하기 때문에 많은 문제가 발생하지 않을 수 없다. 평가자가 주관으로 공시지가를 인위적으로 책정하는 한 적정성과 공정성이 보장될 수 없다는 것이다.
더욱 치명적인 것은 공시지가는 1년에 한번 책정하여 1년 동안 사용하기 때문에 수시로 변하는 부동산 값을 반영하지 못하는 약점을 내포하고 있다. 뿐만 아니라 납세자는 세금을 적게 내기 위해 실가보다 낮은 금액을 좋아하고, 수용 등으로 보상금을 받는 경우에는 높은 금액을 좋아하기 일쑤여서 공시지가 책정에는 많은 시비와 비리가 발생하지 않을 수 없다.
당국은 문제 회피를 위해 공시지가를 싯가의 70-80% 수준으로 책정하고, 부동산 값이 하락해도 재정 유지를 위해 공시지가를 함부로 내릴 수 없기 때문에 양도세를 적정하게 부과하지 못하는 결과를 초래하지 않을 수 없다.
양도세를 공시지가로 계산하면 부동산 경기 하락으로 손해를 보고 팔았는데도 양도세를 납부하는 문제가 발생하고, 실가로 계산하면 납세자들이 허위 계약서를 관행적으로 작성하기 일쑤여서 실가의 적정성 확인에 마찰과 비리가 발생하지 않을 수 없다. 비능률과 불합리의 극치가 아닐 수 없는 것이다.
이와 같은 문제들의 시정을 위해 공시지가를 다음과 같은 방법으로 책정할 것을 제안하고자 한다. 허위 계약서 관행에 대하여는 <앙도세로 5마리 토끼를 함께 잡는 방법>에서 대책을 제시한 바 있으므로 아래의 글을 참고하기 바란다.
1. 공시지가
실가가 있는 부동산은 최근의 실가를 ‘지역별/월별 지가지수’로 환산하여 공시지가를 산출하고, 실가가 없는 부동산은 직전년도 공시지가를 ‘지역별/월별 지가지수’로 환산하여 공시지가를 산출한다.
‘지역별/월별 지가지수’는 값이 오르고 내린 정도를 지역별로 월별로 통계한 평균 수치로 상기의 내용을 설명하면 다음과 같다.
(1) 실가가 있을 때의 공시지가
= 실가÷실가 당시의 지역별/월별 지가지수×공시지가를 적용할 당시의 지역별/월별 지가지수
(2) 실가가 없을 때의 공시지가
= 직전년도 공시지가÷공시지가 당시의 지역별/월별 지가지수×적용할 당시의 지역별/월별 지가지수
공시지가를 자동으로 계산하여 책정하는 것이다. 현행의 방법으로 공시지가를 책정해도 완전하지도 못하고 큰 실익도 없을 바에는 차라리 실가가 있는 부동산을 모두 표준지로 설정하고, 공시지가를 자동으로 계산하여 공시지가로 인한 마찰과 비능률을 해소하고, 재정지출을 줄이는 것이 훨씬 더 합리적이라는 것이다.
자동산출 공시지가가 시일의 경과와 주변의 여건 변화에 따라서 현실적 시세와 괴리가 있는 때는 납세자가 신청한 경우에 개별적으로 실사하여 마찰과 잡음을 줄여야 할 것이다.
2. 양도가액과 취득가액
양도가액과 취득가액 중에 한 쪽만 실가가 있고, 납세자가 제시한 실가 중에 한 쪽 실가가 불분명한 때는 다음과 같이 계산한 금액을 실가로 준용하여 양도세를 부과한다.
(1) 취득실가가 없거나 불분명한 때의 취득실가
= 양도실가÷양도 당시의 지역별/월별 지가지수×취득 당시의 지역별/월별 지가지수
(2) 양도실가가 없거나 불분명한 때의 양도실가
= 취득실가÷취득 당시의 지역별/월별 지가지수×양도 당시의 지역별/월별 지가지수
(3) 지역별/월별 지가지수가 없을 때의 실가
양도실가와 취득실가를 양도시의 싯가표준액과 취득시의 싯가표준액으로 환산하여 산출한다.
양도세 부과의 적정성과 공정성을 도모하고, 납세자의 양심불량과 부도덕을 원천적으로 척결하여 정직한 나라, 행복한 세상을 구현하기 위해서도 실가를 등기부에 등재하는 방안은 반드시 도입해야 한다는 것을 박근혜 정부와 정치인들은 명심해야 할 것이다.
2013. 6. 29
새세상 창조포럼 김금산
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