서브프라임모기지론

 

신용등급이 낮은 저소득층을 대상으로 주택자금을 빌려주는 미국의 주택담보대출상품. 우리말로 ‘비우량주택담보대출’이라 한다.

서브프라임은 대출 등급이 가장 낮은 대출입니다. 그만큼 대출금리가 높고, 조건은 더 느슨한게 특징입니다.

사실 이 단어적인 명칭보다는 2008년에 있었던 서브프라임모기지사태로 더 많이 기억하는 단어죠.

 

이 사건이 일어나게된 경위를 짚어보면 다음과 같습니다.

 

사태의 발단은 2000년대 후부터 시작된다. 2000년대 초 IT버블붕괴, 911테러, 아프간/이라크 전쟁 등으로, 美 경기가 악화되자 미국은 경기부양책으로 초 저금리 정책을 펼쳤다. 이에 따라 주택융자 금리가 인하되었고 그러자 부동산가격이 상승하기 시작했다. 주택담보대출인 서브프라임모기지의 대출금리보다 높은 상승률 보이는 주택가격 때문에 파산하더라도 주택가격 상승으로 보전되어 금융회사가 손해를 보지 않는 구조여서 거래량은 대폭 증가하였다. 증권화된 서브프라임 모기지론은 높은 수익률이 보장되며 신용등급이 높은 상품으로 알려져 거래량이 증폭했다. 하지만 2004년 미국이 저금리 정책을 종료하면서 미국 부동산 버블이 꺼지기 시작했으며 서브프라임모기지론 금리가 올라갔고 저소득층 대출자들은 원리금을 제대로 갚지 못하게 된다. 증권화되어 거래된 서브프라임 모기지론을 구매한 금융기관들은 대출금 회수불능사태에 빠지게되고 손실이 발생하였고 그 과정에 여러 기업들이 부실화 된다. 미 정부는 개입을 공식적으로 부정했고 미국의 대형 금융사, 증권회사의 파산이 이어졌다. 이것이 세계적인 신용경색을 가져왔고 실물경제에 악영향을 주어 세계 경제시장에 타격을 준 서브프라임 모기지 사태이다.(출처: 위키피디아)

 

즉, 무리한 대출 등이 빚어낸 참혹한 결과라 할 수 있습니다.

 

일단 이 이야기는 과거의, 단지 외국에서 일어났던 이야기였지만

 

과연 우리나라에서 일어 날 수 있는 일일까요?

 

일단 우리나라의 부동산 정책을 살펴 볼 필요가 있습니다.

http://news.heraldcorp.com/view.php?ud=20140613000358&md=20140613112354_BK

 

▶ DTIㆍLTV 규제 완화 ‘만지작’ = 13일 차기 경제 부총리로 내정된 최경환 새누리당 원내대표는 지난 4월 1일 국회 교섭단체 대표연설에서 “민생경기를 위해서는 부동산시장이 살아나야 한다”며 “주택 실수요자들의 부담완화를 위해 총부채상환비율(DTI)ㆍ주택담보인정비율(LTV)과 같은 자금차입 규제를 합리화하겠다”고 말했다.  

 

▶ 임대소득 과세방안도 ‘완화’ = 12일 청와대 경제수석으로 내정된 안종범 새누리당 의원도 이같은 부동산정책기조에 힘을 실을 것으로 보인다. 전날인 11일 국회에서 열린 ‘부동산정책의 평가와 바람직한 세제방안’ 정책토론회는 당시 안 의원의 작품이었다는 해석이 많은 것도 그래서다. 실제 정부ㆍ여당은 이날 논의된 내용을 핵심으로 한 ‘임대차선진화방안’ 수정입법에 잠정 합의했다.

13일 발표된 이 수정안의 핵심은 ▷ 주택임대소득 연 2000만원 이하인 자의 주택보유제한을 없애고 ▷ 비과세(과세유예) 기간을 당초 2년에서 3년으로 늘리자는 것. 

 

제가 볼땐 이 정부에서 정책방향을 잘못 잡고 있다고 생각이 드는게

 

전셋값을 떨어트리는 방안을 마련하는게 아니라 집값을 다시 올려서 집값과 전셋값의 차이를 정상화 하려는 정책을 편다는 점입니다.

 

이 정책이 문제가 되는건 결국 집값이 올라가면 서민들이 집을 구하는 것은 여전히 힘들어 지게 된다는 데에 있습니다. 그렇게 되면 가계부채는 계속 올라가게 되어있죠.

 

하나하나 살펴보기전에, DTI와 LTV에 대한 설명을 하겠습니다.

 

DTI

총부채상환비율(總負債償還比率), 즉 총소득에서 부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율을 말한다. 금융기관들이 대출금액을 산정할 때 대출자의 상환능력을 검증하기 위하여 활용하는 개인신용평가시스템(CSS:Credit Scoring System)과 비슷한 개념이다. 예를 들면, 연간 소득이 5000만 원이고 DTI를 40%로 설정할 경우에 총부채의 연간 원리금 상환액이 2000만 원을 초과하지 않도록 대출규모를 제한하는 것이다.

 

LTV

주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치의 비율이다. 만약, 주택담보대출비율이 60%이고, 3억짜리 주택을 담보로 돈을 빌리고자 한다면 빌릴 수 있는 최대금액은 1억8천만원(3억×0.6)이 된다.

 

좀더 직관적으로 설명하면, 대출을 받은 사람들이 자신의 능력에 상관없이 과도하게 대출을 하는 것을 막기위해서 만들어진 제도들이라고 생각하시면 편하겠네요.

 

이 DTI와 LTV는 현재 수도권은 50%, 지방은 60%로 제한을 하고 있습니다.

 

하지만 위의 기사에도 나와있듯이 계속해서 규제완화에 대한 것은 언급이 되고있죠

 

현재 우리나라와 미국의 DTI, LTV 정책은 다음과 같습니다.

 

 첫 번째, 서브프라임모기지사태 당시 LTV 비율이 미국은 100%에 가까웠다는 점. 이 점을 근거로 LTV 비율을 더 올려도 되지 않느냐는 이야기가 나오고 있습니다. 실제로 현재 외국의 LTV 비율은 미국은 75%, 영국은 60%, 프랑스는 80% 정도이기 때문에 우리나라 역시 외국과 비슷한 비율로 올려도 되지 않느냐 하는 주장입니다.

 

두 번째, GDP 대비 가계 부채 비율입니다. 우리나라의 비율은 85.6%입니다. 이 비율은 OECD 평균과 비교했을 때 무려 10% 정도 차이가 나는 수치로 실제로 작년에 가계부채는 1000조 원을 돌파했고, 앞으로도 계속해서 증가할 것으로 예상하고 있습니다. 가계부채가 턱없이 높은 상황에서 LTV 비율을 높이게 된다면 현재 상황에서는 최악의 수입니다. 

 DTI도 마찬가지입니다. DTI가 올라간다는 이야기는 저소득층의 대출한도 비율이 증가한다는 뜻이고, 결국 상환능력이 부족한 사람이 대출할 가능성도 높아지게 됩니다.

 

이러한 상황에서 정부는 DTI, LTV만 만지작 거리는 건 참으로 걱정되는 일이 아닐수 없습니다.

 

그럼 현재 경제상황과 정책기조를 바탕으로 우리나라에 가장 안좋은 시나리오를 만들어 보겠습니다.

 

현재의 집값하락, 전세값 상승의 기조가 계속해서 유지된다 -> 정부는 DTI, LTV 규제를 완화하고 부동산 투자를 유도한다 -> 집값의 단기적 상승, 집 구매를 위한 대출 역시 증가 -> 높아진 LTV 비율, 그리고 GDP 대비 가계부채 비율을 견디지 못하고 체납하는 대출자들 증가 -> 대출을 주도한 금융권에서 대출금을 반환받지 못하고 다른 외부 상환 시작 -> 결국 버티지 못하고 금융권 도산

 

이게 현재 제가 생각하는 최악의 시나리오. 한국판 서브프라임모기지 사태입니다.

 

사실 최악의 경우만 상정해서 쓴 글이라 어찌될지는 모르겠으나 가능성이 0인 시나리오는 아니라고 생각합니다.

 

이런  사태가 발생할 경우, 우리나라는 미국과 비교 할 수 없을정도로 큰 타격을 입게 될 것입니다. 

 

미국에 비해서 우리나라의 부동산은 이미 제테크의 수단으로 인식 될 만큼 부동산은 하나의 투자 자산으로 인지되고 있습니다.

 

거기에 굳이 통계적인 자료 없이도 알수 있는 문제. 즉 부동산으로 돈을 벌고, 부동산을 통해 수익을 보는 사람이 적지 않다는 점 역시 피해를 키울 수 있습니다.

 

더해서, 정부 자체에 부채로 허덕이고 있기 때문에 미국식 양적완화와 같은 정책은 어림도 없습니다.

 

결국 더 나빠질 경우, 1997년 IMF 때와 같은 일 역시 발생 가능합니다.

 

.....

 

물론 제가 예상한 것의 반의 반도 안일어 나는게 최선이지만

 

개인적으로 조언을 드리자면

 

DTI, LTV 규제가 풀리는 순간 한달정도 이후에(그정도 기간동안은 집값이 올라갈 걸로 보이기 때문에) 바로 처분하는 것이 옳다고 생각합니다.