어떤 분의 글에 댓글로 쓴 내용인데 더 많은 분들을 위해 그냥 게시글로 옮겨 봅니다.

전세 사기 당했던 경험 (ㅠㅠ)을 바탕으로 전세 계약시 꼭 확인하셔야 하는 사항 적어 봅니다.

1.등기부 등본은 꼭 기존 거래 내역까지 나오는 걸로 확인할 것

- 등기부 등본은 두 가지 방식으로 떼어 볼 수 있습니다. 해당 건물 및 토지에 대해 기존의 거래 내역 (여기에는 기존의 근저당 내역, 차압 내역까지
다 나옵니다)을 볼 수 있는 것과 기존 거래 내역 중 종료된 내역을 제외한 내역만 볼 수 있는 것입니다.
반드시 첫 번째 내역으로 등기부 등본 떼어 보시고 건물주 (집주인)이 차압 당한 적이 있는지 확인해 보세요. 한 번이라도 차압 당해본 적이 있다면
그 집은 계약하지 않는 것이 좋습니다. 집 주인의 현금 흐름이 문제가 있다는 얘기입니다.

2. 계약 시 집 시세, 본인 이전의 세입자 수 및 전세금 총 합을 반드시 확인 (다세대 등 집합 건물의 경우)

부동산을 통해 거래를 하더라도 잘 안 알려주지만 원래 법적으로 알려주게 되어 있는 내용입니다. 등기부 등본의 근저당 금액을 확인하시고
나 보다 먼저 해당 건물이 전입해서 살고 있는 사람들의 전세금 총 합을 반드시 확인해 봐야 합니다.
그리고 부동산에게 건물 시세를 알아 보고 경매로 넘어갔을 때 내 전세금을 보호 받을 수 있는지 따져봐야 합니다.

건물 시세가 10억이고 근저당이 5억, 나보다 앞서 입주한 사람들 (선순위권자)의 전세금 합이 3억이라고 가정해 봅시다.

(근저당이란 보통 건물주에게 돈을 빌려준 곳, 대부분 은행,에서 건물에 문제가 생겼을 경우 그 어떤 세입자 보다 먼저 권리를 행사할 수 있도록
마련해 논 장치입니다)

집주인이 은행에서 빌린 돈 (5억)에 대한 이자 및 원금을 갚지 못하게 될 경우 근저당을 설정한 사람은 건물을 경매에 넘길 권한이 있습니다.
경매를 통해서 대출금을 회수하겠다는 내용인데요, 보통 경매를 하면 건물 시세의 80%부터 시작한다고 합니다.
10억의 80%면 8억인데, 운이 좋으면 그 가격에 누군가 살 사람이 나타나는 거고 보통은 1번 정도는 기본적으로 유찰된다고 합니다.
그러면 보통 20%가 깎인다고 하니 8억에서 20%를 빼면 6억 4천만원에 집이 낙찰된다는 얘기입니다.
그러니까 6억 4천만원이 집 값이 된다는 얘기지요. (물론 또 유찰되면 20%정도가 더 낮아집니다.)

그러면 6억 4천만원 중에 근저당권자가 가장 먼저 5억을 가져나고 남은 1억 4천만원으로 세입자들이 확정일자 순서대로
전세금을 배당받게 됩니다. 따라서 나보다 선순위권자들의 보증금 합이 3억이면 그 들중에서도 보증금을 못 받는 사람들이 생기니까
나는 당연히 못받습니다.

그래서 나보다 선순위권자의 보증금 합을 반드시 확인해야 합니다. 그런데 부동산에서도 안 물어 보면 안 알려줍니다.

그리고 계약서에 반드시 명시해야 합니다. (벅적으로 하게 되어 있음)

3. 근저당 금액을 반드시 확인하자.

2번과 같은 이유 때문입니다. 근저당 금액이 낮을 수록 좋습니다. 없으면 완전 좋은 거고요.
요즘은 부동산 불경기라 경매로 넘어가면 아파트는 시세의 70~80%, 다세대 건물 같은 경우는 시세의 60~70%까지
떨어진다고 합니다.
따라서 시세의 30%가 넘는 근저당이 잡힌 집은 피하시는 게 좋습니다만 아마 대부분 그 이상 근저당이 잡혀 있을 겁니다.
바로 이런 부분에 대해 정부의 정책이 필요한데 모두 가진 놈들이 책상 앞에 앉아서 정책 만들고 있으니 이런 실질적인 정책은
나오기 힘들어 보입니다.

4. 집주인 주민등록증과 계약서 상 주민번호를 반드시 확인

의외로 이거 확인 안 하시는 분 많습니다. 만약 계약서에 도장 찍으러 온 사람이 집주인 아닌 경우 발생한 문제는 온전히 세입자에게 있습니다.
등기등본에 나와 있는 사람인지 주민등록증과 비교하고 또 계약서에 명시된 사람도 같은 사람인지 꼭 확인해야 합니다.

5. 그래도 불안할 땐

확정일자, 전입신고는 최대한 빨리 하는 게 중요합니다. 그래야 순위 보장이 됩니다.

그리고 서울보증보험에서 운영하는 전세보험에 가입하는 것도 방법입니다.
주택의 형태 (아파트인지 주택인지), 집 주인의 대출금 (근저당 금액), 나의 보증금 액수에 따라 가입조건도 다르고 보험료도 다르며
보장 내역도 다르기 때문에 서울보증보험 사이트에서 확인 해 보시면 됩니다.
시세 2억 4천만원 아파트/근저당 금액 1억 2천만원/ 전세보증금 1억원일 경우 1년에 30만원 내외로 기억하는데요
비용이 들긴 하지만 그 돈 내고 마음 편하게 사는 것이좋을 수도 있습니다.

6. 기타

 

 어떤 글을 보면 계약을 금요일 오후에 하고 바로 확정일자를 받으면 집 주인이 추가 대출 받는 것을 막을 수 있다는 등의 내용이 있는데

 좀 이해하기 어렵습니다.

 

 집 주인이 집 담보로 대출을 받으면 돈을 빌려준 측에서는 집에 대해 근저당을 설정할 것입니다.

 근저당이란 다른 세입자에 우선하는 권리니까 내가 확정일자를 받기 전이고 후고 상관이 없습니다.

 

또한 계약서 날인 시 '현재 근저당 금액 00원을 기준으로 한다'와 같은 문구를 명시하면 됩니다.

이 문구도 잊지 말고 꼭 계약서에 넣으세요.

나중에 소송의 근거가 됩니다.

하지만 소액의 경우 근저당 설정 안 하고 대출을 해줄 수도 있기 때문에 앞서 얘기한 것처럼 계약서에 날인하고

잔금을 치르면 확정일자는 최대한 빨리 받으시는 게 좋습니다. 그래야 집주인에게 소액을 대출해 준 사람보다 선 순위가 됩니다.

 

 

7. 그래도 문제 생겼을 땐

만약 건물 (집)에 문제가 생겨서 전세 보증금을 돌려 받지 못하게 될 경우 인터넷에서 '최우선 변제' 로 검색하면
보증금 전체는 아니더라도 얼마간의 금액을 돌려 받을 수 있는 조건에 대해 나오니 확인해 보시면 될 듯 합니다.
단, 이 경우에도 인터넷에서 잘 안가르쳐 주는 부분이 있는데 그건 또 얘기하자면 길어지니 생략하겠습니다.

 

그리고 위 내용 중 부동산에게 요구했을 때 하나라도 안 해줬다, 그런데 문제가 생겼다고 하면

집주인과 함께 부동산을 고소할 수 있습니다.

그러니 부동산에게 필요한 것은 꼭 요청하시기 바랍니다.