집값에 대한 고찰

정부가 하우스푸어니 전세대란이니 해결하기 위한 터무니 없는 정책들이 이해가 가지 않아서 생전 관심에도 없던 집값에 대한 공부를 좀 해보았다.

우선 각종 주택과 관련된 통계자료부터 정리하면 다음과 같다.

2010 통계청 자료
총 인구: 약 4천 9백만
총 가구: 약 천 3백만
주택보급률: 113% (수도권 103%)
주택소유율: 62% (서울 56%)

기타 자료
다주택자: 90만 가구가 240만 가구 소유 (2006 : 심상정 의원)
다주택자소유 주택 거주 비율 : 30% (2011 : pressian)
집값 적정 원가 (24평형 집) : 평당 건축비 280만원 *24 (6700만) + 토지비용 (3700만원) = 1억 (김광수 경제연구소 포럼)
집값 평균 매매가 (24평형 집): 2억 (daum 부동산)

일반적으로 물건의 가격은 수요와 공급의 법칙에 의해 결정된다.이것은 공급이 늘어나면 가격은 그만큼 내려가고 수요가 늘어나면 가격은 그만큼 올라가는 단순한 원리를 말한다.그러나 물론 예외는 있다. 채소나 과일같은 생필품이 그중 하나다. 이런것은 어느정도 수준의 공급은 반드시 충족되어야 하지만 그 수준 이상은 필요가 없기 때문에 공급량이 적정 수요량에 못미치는 경우 가격은 지금처럼 폭등하고 반대의 경우 가격은 폭락하게 된다. 이런 의미에서 집도 생필품이다. 누구에게나 머물 집 한채는 있어야 하지만 기본적으로 그것이 두 채 이상일 필요는 없다. 왜냐하면 집은 어차피 한군데서 자기 때문에 나머지 한채의 주거 효용성이 떨어지기 때문이다. 그리고 우리나라 주택보급률은 2010년 쯤에 100%를 한참 넘어섰다.즉, 필요한 주택보다 공급된 주택이 더 많아서 놀리고 있는 주택이 적지 않다는 뜻이다.그리고 아파트는 계속 짖고 있고 인구는 이제 감소추세가 될날이 얼마 않남았기 때문에 주택 공급 과잉은 대세라고 할수 있다.이런 주택 공급 과잉 상황과 집이라는 소비재의 특성상 단순한 계산되로라면 집의 매매 가격은 폭락해야 한다.

집값은 그러나 폭락은 커녕 계속 상승하다가 최근에서야 살짝 하락하였다.더 어이가 없는 것은 전세가는 오히려 폭등하고 있다는 것이다.집값 자체도 참으로 이상하다. 24평 집을 예로 들면 매매가가 원가의 두배 이상이다.아무리 이윤을 감안한다 하더라도 집값에는 엄청난 거품이 끼어 있음을 알수 있다.놀고 있는 집이 적지 않은 상황에서 집값이 폭락하기는 커녕 이렇게 엄청난 거품이 유지되고 있다는 것은 참으로 놀라운 것이다.

예상은 했지만 집값은 일반적인 고등학교 사회수준의 미시경제 법칙과는 전혀 다르게 놀고 있는듯 하고 이런 거품문제를 해결하기 위해서는 집이라는 소비재만의 특별한 속성부터 이해 하여야 한다. 그 특성은 집은 기본적으로 부동산이고 고가라는 것이다. 그리고 우리나라만의 중앙집중식 발전으로 인한 수요 편중현상은 집값에 중요하고 특별하게 작용하고 있다. 이것을 바탕으로 집값 형성이 경제 법칙을 벗어난 근본적인 이유는 우리나라 사람들은 집을 소유의 대상이 아니라 투자 혹은 투기의 대상으로 보고 있다는 것이다. 여기서의 투기는 시세차익을 노려서 큰 이익을 얻으려는 행위를 말한다.

그것은 우리나라 주택소유율을 보면 잘 알수 있다.우리나라의 주택 소유율은 60% 정도 밖에 되지 않는다.대략 두가구 중 한 가구는 집에 세를 얻어서 살고 있다는 뜻이다.그리고 그 세를 주는 사람 상당수가 두채이상의 집을 소유하고 있는 자이다.즉 무주택자 대부분은 다주택 소유자의 투자 또는 투기로 확보한 집에서 세를 들어 살고 있는 셈이다.이리하여 우리나라 국민은 주택 소유 형태를 기준으로 세 계층으로 나눠 질수 있다.첫째는 집을 세 놓을 수 있는 다주택 소유자로 일반적인 가진자와 둘째는 집을 소유할 수 있는 한주택 소유자로 일반적이 중산층 그리고 집을 소유할 수 없어 세를 얻어 사는 일반적인 서민이다. 단순계산으로 다주택 소유자 90만 가구는 가진자(상위 7%) 총가구1300만의 60%인 주택소유자 780만명중 가진자 90만가구를 뺀을 뺀 960만 가구는 산층(53%), 그리고 1300만의 40%인 520만 가구가 서민(하위 40%)이다.

만약 집을 순전히 주거의 용도로만 사용되었다면 집의 매매가는 수요와 공급의 법칙을 따랐을 지도 모른다. 그러나 집은 가진자에게는 남아도는 돈을 투자하거나 투기하기 위한 좋은 대상이었으며 그로 인해 집값의 거품이 끼게 되었다. 우리나라는 좋은 직장, 학교, 문화시설, 관공서 등이 대부분 수도권에 몰려 있어 적절한 된 삶을 영위하기 위해서는 이사를 해서라도 수도권에 거주할수 밖에 없게 만들어 먹어졌다.그러나 말했듯이 사람은 생활을 하기 위한 최소한의 기본요소를 충족시키기 위해서 울며겨자먹기 식으로 부당한 가격임에도 불구하고 주거공간은 확보해야 한다.그리하여 낀 주택매매가의 거품이 거의 원가의 100%이고 서민이 지불한 그 거품은 고스란히 집에 투기나 투자를 했던 가진자의 주머니에 들어가게 된다.

이런 주택 매매가의 거품과 주택의 투기나 투자가 일반화 된 상황을 이해한다면 이해 되지 않았던 문제인 집값 하락에 따른 전세값 폭등에 대한 설명이 가능해 진다. 일반적인 시장 원리로 보면 집값이 하락하면 집을 구입하기가 더 쉬워지고 그래서 전세보다는 구매를 택할 것이기 때문에 전세의 수요가 떨어져서 전세가도 함께 떨어지는 것이 정상이다. 그러나 집값에 투자나 투기 효과를 노린 엄청난 거품이 있는것을 누구나 알고있고 이제는 집값이 더디지만 하락하여 장기적으로 거품이 빠질것이 명백해진 상황에서 집은 더이상 투자나 투기를 위한 것을 물론이고 거주를 위한 구매의 대상도 될 수가 없게 되었다.자유경제원칙되로라면, 그러니까 정부가 어설프게 장난을 치지 않는다면,이런 현상은 집값의 거품이 완전히 빠져서 집의 매매가격이 정상화 될때 까지 그러니까 현재 집값이 적어도 반토막 날때 까지 계속 될 것이고 계속 되어야 한다.이런상황에서 기존의 세를 살던 사람들은 가격이 하락할 것이 뻔한 언제 폭락할지도 모르는 폭탄을 짊어질수가 없기 때문에 집의 구입을 폭탄이 터진 후까지 미룰 필요가 생긴 것이다. 그러나 생활을 위해서 반드시 주거 공간이 필요하고 그때까지는 힘들더라도 전세를 유지하려는 것이 대세다 보니 오히려 비싸진 전세를 싸진 집구매보다 더 선호하게 되었고 전세가는 일시적이지만 폭등할수 밖에 없는 것이다.

이런 전세가 폭등은 결국 주택매매가에 잔뜩 끼어있는 거품과 그것이 언제 빠질지 모르는 불안감 에서이고 그런 폭등은 매매가의 거품이 완전히 빠졌을때 사라질 것이기 때문에 이것을 막는 근본적인 방법은 가능한 빨리 집값에 거품을 빼는 것이다. 그리고 집값의 거품을 빼기 위해서는 정부는 거품의 근본적인 원인인 부동산 투기세력의 활동을 차단하는 정책을 펴야 한다. 직접적으로 다주택자에게 세금을 왕창 부과하여 집에 세를 놓더라도 크게 이익이 발생하지 않게 하던지 아니면 더 근본적으로 접근하여 지역균형발전을 도모하여 투기를 해도 결국 손해를 볼수 밖에 없는 방향으로 정책을 펴야 한다. 사실 이런 나의 추론에서 나온 생각은 알고보니 노무현대통령때 시도를 한 것이었다. 다시한번 노대통령의 통찰이 놀랄 따름이다. 그런데 오늘 정부는 전세 공급을 늘린다는 명목으로 집을 세 놓을수 있는 가진자에게 전세에 따른 세제혜택을 준다고 하고 전세들어가는 것을 쉽게한다는 명목으로 집을 세 들어야 하는 서민들에게 대출을 쉽게 해 주는, 투기를 조장하는 정책을 내 놓았다. 근본적인 문제 해결을 하지 않고 또다른 반대되는 소모적인 미봉 정책을 내 놓은 것이다.

집값의 거품이 든것은 집이 투기와 투자의 대상이었기 때문이었다고 한다면 이제 대세가 폭락인데 이렇게 더디게 집값 하락이 진행되는지 이유는 아마도 집값이 너무나 고가이기 때문이다. 폭락이 대세이기 때문에 지금이라도 빨리 팔아야 조금이라도 손해를 덜 보는 것이겠지만 말했듯이 집은 투자나 투기의 대상이었고, 그것의 실패로 인한 손해를 보는 것이 싫고 자신의 손해로 인한 남의 반사이익이 배가 아프기 때문에 가진자는 어떻게 되겠거니 하고 일단 무작정 버티고 있는 모양이다. 그리고 이런 흐름에 정부도 한몫하고 있다. 정부는 그런 가진자에게 손해를 보더라도 집이 팔리도록 집을 거품이 빠진 적정가에 내 놓아야 한다고 말하기는 커녕 그 데미지를 조금이라도 덜 보게 하려고 혜택을 주거나 오히려 역행하여 투기를 조장하도록 제도를 바꿀려고 하고 있다. 정부는 집투기나 투자로 다주택자가 부당한 이익을 볼때는 가만히 있다가 이제 응당한 손해를 보려고 하니까 그것을 막아 보려고 하는 모양새 인 것이다. 이로인해 가진자는 잃었어야 할 부를 유지할수 있게 되는것은 그렇다고 쳐도, 문제는 그것을 못 가진자가 메꿔야 한다는 것이다.