2012년 10월5일 기획재정부에 대한 국회 기획재정위원회 국정감사가 열리기 직전 나성린 새누리당 의원은 '부동산 대폭락'을 경고한 보도자료를 발표했다. 나 의원은 새누리당의 대표적 경제통 의원으로, 현재도 당 정책위원회 수석부위원장을 맡고 있다. '부동산 대폭락론'은 일부 민간전문가들 사이에서 제기되긴 했지만, 여당 인사에게서 나온 것은 이례적이었다.
2년이 지난 지금, 부동산 대폭락론은 힘을 잃었고, '부동산 훈풍'을 말하는 사람들이 늘고 있다. 특히 지난 7월 최경환 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 취임한 뒤 '부동산시장 활성화' 대책을 강력하게 밀어붙이면서 부동산시장은 활기를 되찾는 듯하다. 재건축 연한을 단축하는 '9·1 부동산 대책'이 발표된 이후에는 서울 일부 지역의 호가가 1000만~2000만원씩 뛰었고, 집을 내놨던 사람들도 집값 상승 기대에 계약을 미루고 있다. 국토교통부는 최근 "새 경제팀 구성에 따른 금융규제 완화 정책 발표로 인하여 매수심리 회복에 대한 기대감이 높아졌다"고 평가했다.
그러나 이런 낙관적 분위기 한편에선 우리나라 집값이 장기적으로 하락하는 '대세 하락기'에 접어들었다는 시각이 여전히 존재하고 있다. 최경환 경제팀의 부동산 대책은 인위적으로 집값을 떠받치기 위한 것으로, '반짝 상승'에 그친 뒤 하락세로 돌아설 가능성이 크다는 것이다.
신관호 고려대 교수(경제학)는 4일 "고령화가 급속하게 진행되는 등 인구구조에 변화가 오고 있고, 가계부채 규모가 크다는 점을 고려하면 우리나라에서 부동산 가격은 앞으로 장기적으로 내려갈 가능성이 크다"고 말했다. 우리나라 인구 중에서 가장 인원수가 많고, 집을 사고자 하는 욕구도 강했던 베이비붐 세대(50대 중후반)가 앞으로 속속 은퇴하면서 주택 구매층이 얇아진다는 것이다. 가처분소득 대비 가계부채 비율이 160%대로 미국(114.9%), 영국(150.1%), 독일(93.2%) 등 주요국에 비해 높은 수준이라는 점도, 가계가 집을 살 수 있는 여력을 줄이고 있다.
가계부채 비율이 높은 상황에서 집값이 하락하면 그 충격은 더욱 커질 수 있다. 신 교수는 "정부가 담보인정비율(LTV) 등 부동산 대출 규제를 풀면서 신규 대출이 크게 늘어나고 있다. 앞으로 주택 가격이 하락하면 충격의 강도가 더 커질 수 있다"고 말했다. 은행권 주택담보대출은 지난 한 달 동안 4조원 가까이 급증세를 보였다.
최경환 경제팀의 부동산 정책에 대한 시민단체 비판도 이런 우려 때문이다. 장동엽 참여연대 선임간사는 "인위적 가격 부양 정책을 그대로 믿고 무리하게 집을 사는 사람은 부동산 호황기의 '막차'를 타는 형국이다. 정부는 '폭탄 돌리기'를 지금이라도 멈춰야 한다"고 주장했다. 집값이 오를 것이라는 기대감에 무리하게 집을 구매했다가, 다시 가격이 하락하게 되면 손실을 떠안을 우려가 있다는 것이다. 참여연대와 토지주택공공성네트워크 등 시민단체 10여곳은 이날 공동 기자회견을 열어 "정부 부동산 정책은 집값 상승 기대감을 부추기는 '부동산 투기 부양책'만 가득하다"고 비판했다.
정부는 시장에서 커지고 있는 집값 상승에 대한 기대감이나, 시민단체나 부동산 비관론자들이 쏟아내는 급락 우려 모두를 부담스러워하는 표정이다. 조만희 기재부 부동산정책팀장은 "시장 자체가 실수요자 중심으로 재편된 상황이어서 과거와 같은 투기 수요가 발생하지는 않을 것"이라고 '집값 급등' 기대에 선을 그었다. 정부는 급락 가능성도 낮게 보고 있다. 기재부 고위 관계자는 "수도권 아파트의 (물가상승률을 뺀) 실질가격이 금융위기 전 고점 대비 20% 빠진데다, 인구수는 줄지만 가구수는 늘고 있다"며 "(주택가격 수준을 가늠하는 지표인) 소득 대비 주택가격(PIR) 비율도 꾸준히 떨어지고 있어 가구의 주택 구입 여력도 높아지는 흐름"이라고 말했다. 한국주택금융공사가 소득 대비 주택가격 비율을 한국 실정에 맞게 조정한 주택구매부담지수는 서울의 경우 2008년 160을 오르내렸으나 올해 1분기 현재 86.8을 기록했다. 조만희 팀장은 "오르지도 내리지도 않는 안정적 흐름을 이어갈 가능성이 높다"고 말했다.
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