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전세.월세 정책의 효율적 아이디어
1. 현재 발표된 전.월세 정책의 아쉬움
최근 정부에서 발표했던 월세 정책의 핵심은 결국 세원확보이다. 복지재원을 마련하기 위한 방법의 일환이라고 생각한다. 그런데 이게 세입자를 위한 진정한 정책인지 생각해 볼 필요가 있다. 물론 세입자에게 1년에 1개월에 해당하는 월세 지원이라는 당근을 제시했지만, 심층적으로 분석해 보면 사실상 세입자는 혜택이 없다. 국가의 세원확보라는 전략은 분명히 성공한다. 그리고 집주인은 그동안 내지 않았던 임대소득에 대한 세금을 납부해야 된다. 임대사업자가 신고를 안 해도 세입자가 국가에 신고하면 1개월의 월세를 보조받으면서 세원파악도 용이하기 때문에 집주인들은 이제 제대로 세금을 내야만 된다.
그런데 발표된 정책은 부동산 시장에 대한 심각한 고찰이 있었는지 의구심이 생긴다. 따라서 필자는 근본적 원인 분석과 합리적 해결책을 동시에 제시한다. 임대소득자의 95%가 미신고 상태, 즉 세금을 내지 않았기 때문에 그들에게 세금을 부과하는 것은 찬성한다. 그러나 예상되는 변수도 분명히 있기 때문에 크게 보면 국가에서는 이런 실수를 할 수가 있다. 세입자는 사실상 혜택이 없고, 국가에서는 임대사업자에게 세금을 부과시키면서 재원확보를 하지만, 한편으로는 불필요한 재원도 낭비한다는 점이다.
전세감소와 월세 급증의 과정
20년 전 전세.월세 현황 : 전세 80%, 월세 20% / 고금리 상황이라서 전세공급이 풍부한 상황
10년 전 전세.월세 현황 : 전세 50%, 월세 50% / 과도기 기간으로 전세와 월세의 균형적 상태
최근 전세.월세 현황 : 전세 20%, 월세 80% / 저금리 상황이라서 전세공급은 급격하게 감소
전세대란이 올 수밖에 없는 이유
20년 전에는 고금리 상황이었고, 부동산 가격 상승기였기 때문에 집주인은 전세를 선호한 편이었다. 한편 무주택자는 아파트를 구입하면 가격 상승을 확신했기 때문에 매매거래도 많았다. 그런데 지금은 상황이 완전히 달라졌다. 우선 집주인은 저금리 때문에 전세로는 실속이 없어서 웬만하면 월세로 돌린다. 한편 무주택자는 아파트 가격이 잘 해야 본전이고 오히려 하락하는 추세를 보면서 아파트 구입보다는 전세를 선호한다. 왜냐하면 아파트 구입 후 가격은 하락하고, 재산세만 부담할 바에는 차라리 전세로 사는 것이 합리적이기 때문이다. 그래서 전세대란은 필연적일 수밖에 없었다는 것이다.
- 만일 월룸의 전세가격이 4,000만 원일 경우
20년 전 정기예금 금리는 10%대 전후이기 때문에 년 400만 원 소득발생
최근 정기예금 금리는 제1금융권 2.6%와 제2금융권 4%이기 때문에 년 104~160만 원 소득발생
- 무주택자의 아파트 구입에 대한 투자심리
20년 전 당시에는 아파트를 구입하면 5년 후 50~100% 상승에 대한 기대감 존재
현재 상황에서는 아파트를 구입하면 잘 해야 본전, 5년 후 가격 하락에 대한 불안
- 임대사업자가 월세인상 꼼수를 쓰면 세입자는?
현재까지 국가에서 월세 지원이 없는 상황에서
만일 1개월 40만 원 월세면 12개월 480만 원으로 국가지원이 없으면 총 480만 원 부담
집주인이 세금납부를 대비해서 5만 원 인상하면
1개월 45만 원 월세면 12개월 540만 원인데, 국가가 1개월 월세 45만 원 지원해도 총 495만 원 부담
* 세입자는 540 - 45 = 495 결과가 발생하면서 실질적으로는 월세부담이 증가
* 5만 원 인상에도 거주하기 좋은 인기지역 또는 전세가 불가능한 사람은 선택의 여지가 없다는 점
* 이래서 과연 이 정책이 진정으로 세입자에게 도움이 되는 것인지 의문이 생기는 상황
* 세입자가 돈이 있어도 전세임차를 못 하고, 돈 없는 사람은 월세만 가능해서 추가비용 발생
* 결국 국가는 세원확보를 위해서 임대사업자의 과세에만 초점을 맞추기 위한 정책으로 판단
- 파생되는 추가적인 문제
원룸이나 다가구 주택 보유자가 임대사업을 한다면 과세를 하더라도 합리적 상황
다만, 방 1~2개 혹은 아파트 1채를 임대해서 생존하는 사람들에게는 치명적 상황
* 원룸이나 다가구 주택 보유자는 앞으로 세금을 내야 하기 때문에 필연적으로 월세 가격을 올릴 수밖에 없다. 그래서 과세는 반드시 해야만 한다. 그러나 특별한 소득이 없이 그저 소액의 임대료를 받아서 생활하는 사람에게도 과세를 한다면 아무리 금액이 작아도 반발을 불러 일으킬 수 있다는 점이 아쉽다. 부정부패한 사람들의 재산은 제대로 파악도 못 하고 회수도 안 하면서 고작 아파트 하나의 임대료로 먹고 사는 사람들에게는 정부정책이 원망스럽다는 것이다. 또한, 전세대란은 거시적으로 해결할 문제이다.
만일 국가경제가 좋고, 부동산 시장이 살아나면 전세보다는 구매욕구가 증가해서 자연스럽게 전세수요자가 감소한다. 그리고 저금리는 고착되는 시점이기 때문에 변하기 어렵지만, 현재의 전세공급 부족과 전세수요 증가의 상황에서 전세대란은 추세적 흐름이라는 것을 인정해야만 한다. 길게 보면 경제호황=>부동산 상승=>전세수요 감소의 선순환 과정이 필요하다. 그래서 결국 어떤 식으로든 경제활성화가 나타나야만 전세대란은 축소될 수 있다.
2. 새로운 전.월세 정책에 대한 견해
이건 필자의 단순한 생각이기 때문에 효율성에 문제가 있을 수도 있고, 현실적으로 정부정책보다 효과가 떨어질 수도 있다. 또한, 딱 10분 생각해서 내린 결론이기 때문에 오류가 있더라도 양해를 구한다. 필자의 본업은 주식전문가이다. 따라서 각종 아이디어는 쉬는 시간에 짧게 집중해서 생각하기 때문에 논리적 결함 발생 가능성은 항상 존재한다. 아쉽다면 1년 동안 공무원들은 뭘 했는지 참 답답하다.
전세와 월세에 대한 정부의 입법 촉구
앞으로 집주인은 무조건 전세 기준으로만 임대공급 가능/행정지도가 아닌 법규로 규정해야 안정
그러나 세입자는 전세와 월세를 선택해서 임차하는 방식/재산 정도에 따라서 세입자 우선 배려
예)
만일 원룸 1개의 전세를 4,000만 원으로 임대자가 공급예시
세입자는 전세 4,000만 원 또는 1%인 40만 원 월세 중 선택
이유 : 이러면 세입자가 돈이 있으면 전세 임차, 돈이 없으면 월세 임차/현재는 돈이 있어서 전세를 하고 싶어도 전세공급이 없어서 못 하는 상황, 돈이 없어서 월세만 가능한 사람은 월세를 선택하는 방식
효과 : 이럴 경우에 전세대란이 축소될 가능성이 높다는 점이 핵심/돈이 있는 사람은 전세를 선택할 가능성이 높기 때문에 전세수요가 아무리 증가해도 이런 방식이면 전세공급은 무한대로 확대/아래에 다시 설명하지만 이럴 경우 월세 세입자만 국가에서 지원하면 지원액 감소로 국가재원 절약이 가능
정책 : 임대사업자가 전세 임대를 할 경우에는 세금면제, 그 이유는 금리를 감안하면 과세할 경우 너무 가혹하기 때문에 조세저항을 뛰어넘어 정부에 반감 발생/그러나 월세에 대한 것은 정부정책을 그대로 활용해서 세입자는 1개월 지원하고, 임대사업자에게는 과세하는 것을 그대로 적용하는 방식
전세 4,000만 원을 받으면 정기예금의 수입은 104~160만 원
월세 40만 원을 받으면 1년에 임대자의 수입은 480만 원
* 당연히 월세수입에 대한 것만 과세, 전세 임대도 과세하면 임대사업자는 남는 게 없는 상황
* 세입자가 전세를 많이 해서 임대사업소득이 줄어들면 국가수입도 감소하지만, 월세지원도 감소
* 의식주는 절대적 필요부분으로 민생과 직결, 국가수입보다 생활안정을 목표로 정책 마련이 중요
* 진정으로 국가수입을 증가시킬 수 있는 방안은 그대로 두면서 왜 이런 방식으로 하는지 정말 답답
3. 정부정책과 정치전략의 합리적 운용
이건 정말 중요한 내용이라서 비공개해야만 한다. 공개적으로 언급할 사항이 아니기 때문이다. 그런데도 소제목을 표시한 것은 앞으로 행정 각부에서 국가정책을 만들 때 정치적 전략까지 고려해야 한다는 것을 알려주고 싶을 뿐이다. 현재의 국가정책은 종합선물세트가 아니라 낱개로 포장된 어묵처럼 각각 따로 논다. 정부정책은 수직적으로는 논리적 일관성이 있어야 하고, 수평적으로는 정책의 모순이나 충돌이 발생하는 것을 방지해야만 한다. 그렇지 않으면 새로운 정책이 증가하면서 오히려 혼란만 가중될 수 있다. 대표적인 것인 경제혁신과 경제민주화이다.
경제혁신은 규제 완화, 경제민주화는 규제 강화가 정책마련의 도구가 된다. 그래서 둘 다 만족할 수 없는 심각한 결함이 발생한다. 따라서 동시에 추진하지 말고, 우선 순위를 정해서 해결하는 것이 현명하다. 필자는 주식전문가로 활동하면서 평일에는 인터넷방송 6시간, 주식분석 3시간, 텍스트 작업까지 하면서도 이런 것까지 신경을 쓰는 상황이다. 필자는 만일 정부정책과 정치전략만 만들라고 한다면 정말 잘 할 자신이 있다. 그러나 일이 우선이라서 이 정도만 언급할 수밖에 없는 현실이 안타깝다. 앞으로도 주식전문가를 5년 정도 더 해야만 한다. 어쩔 수 없이 병행하지만, 국가와 국민에게 봉사하고 싶다.
주식회사 평택촌놈 정오영 대표
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