단칸방아저씨의 부동산이야기
1%대 '수익공유형대출' 집값이 떨어지면...
안녕하세요~
수원 인계동 상가114부동산의 단칸방아저씨입니다.
블로그에만 글을 쓰다가 오유에도 글을 올려봐야겠다는 생각에... 경제게시판에 올려봅니다.
직업이 직업이니 만큼 항상 부동산, 경제관련 뉴스들을 읽고 정리하곤 하는데요.
함께 생각해볼만한 부동산이야기들을 오유인들과 나누고 싶네요.
오늘 단칸방아저씨와 함께 생각해볼 부동산이야기는
몇일전 발표한 『1%대 수익공유형 주택담보대출』이야기인데요.
먼저 <연1%대 수익공유형 주택담보대출>이
무엇인지 간단히 알아볼께요.
정부는 2년전에 주택기금에서 돈을 빌려 집을 산뒤 수익이나 손실을 주택기금과 나누는 공유형 모기지를 선보였습니다.
20년동안 연 1.5%의 초저금리로 주택자금을 빌릴 수 있어 인기를 끌었습니다.
하지만 이 손익 공유형 모기지의 조건이 무주택 기간이 5년을 넘어야 하고 부부합산 연소득이 6천만원 이하여야 해 혜택을 본 사람은 만 여명에 불과했다고 합니다.
정부가 이런 까다로운 제한을 없앤 은행대출 상품을 이르면 3월 우리은행을 통해 출시한다고 발표했는데요. 이 상품이 바로 연1%대 수익공유형 모기지입니다.
무주택기간과 소득 제한 등의 자격요건을 폐지했고 1주택자도 기존 주택을 처분하는 조건으로 대출을 받을 수 있게 되었습니다. 구입주택도 공시가격 9억원이하, 전용면적 102㎡이하까지 확대했습니다.
집값의 70%까지 20년 또는 30년 동안 대출해 주며, 연 1%대의 초저금리는 7년까지만 적용하게 됩니다.
중요한 점은 7년이 지나면 감정평가를 통해 주택가격의 시세차익을 은행과 정산하게 됩니다.
그런데...
연1%대라는 초저금리로 주택대출을 받을 수 있다는 획기적인 방안이
몇일이 안 되어 그 부작용에 대해서 여러가지 우려들이 쏟아지고 있습니다.
1월 마지막날 1%주택대출을 검색해보면
각종 뉴스가 검색이 되어 나오는데요.
각종 뉴스들의 제목만 봐도 가히 충격적인데요.
1%주택대출... 알고보니 고금리?
집값떨어지면 모두 망하는 1%대 금리 '수익공유형'
가계부채에 바목 잡힌 정부
우리은행, 1%대 초저금리...고민깊어
1%... 관심없는 시장
과연...
1% 초저금리상품는 우리 국민들에게 내집마련의 꿈을 실현시켜주고
우리 부동산 시장에 활기를 불어넣어줄 방안일까요?
아니면 그냥... 부동산투기, 가계부채 증가를 부추키고
집값이 떨어지게 되면 정부도 가계도 은행도 망하게 하는
천덕꾸러기가 될까요?
심지어 여당 새누리당의 김무성 대표까지
1%대 저금리 수익공유형모기지에 대해 비판하고 있는데요.
'재정적인 뒷받침'없이 시작하다가 주택사업공제조합의 재정난 때문에
정부예산이 투입됐던 사례를 지적하며
당에서 정책을 면밀히 검토해야 한다고 주문했습니다.
언론보도에서 부각하지 않았던 이 상품만의 특징..
집값이 오르면 은행의 이익이 커지는 '대출평잔'의 비밀까지
이제는 기사에서 접할 수 있네요.
수익공유라는 이름으로 대출을 받고 7년 후 집값이 오르면
'대출금 비율'만큼 은행이 이익을 가져간다는 점인데요.
이 수익배분 구조는 수익공유형 모기지와 비슷하긴 하지만,
이번 우리은행의 상품은 은행이 가져가는 몫이 더욱 많습니다.
이 비밀이 바로 '대출평잔'(대출 평균 잔액)에 숨어 있습니다.
기존의 주택기금 모기지는 대출만기가 되는 시점인 20년후에
집주인의 이익을 정산하지만,
이번 상품은 만기가 도래하기 훨씬 전인 8년째에 이익을 나누게 되니
당연히 대출잔액의 평균은 훨씬 높을 수 밖에 없다는 것입니다.
그렇다면 집값이 떨어지게 되면???
은행 입장에서는 그렇게 큰 손실은 없어보입니다.
바로 공기업인 대한주택보증이 손실을 보전해주기 때문인데요.
은행이 연2%이자율로 자금을 조달해
연1% 금리조건으로 상품을 판매했다면
금리 차액인 1%를 내주겠다는 의미입니다.
그렇다면 떨어진 집값에 대한 책임은
주택보증이나 은행에서는 전혀 지지 않습니다.
그렇다면... 왜 대출 실행 ‘7년’ 후라는 기준이 생긴 것일까요?
이는 시중은행의 기존 주택담보대출 이용 기간이 평균 7년 정도였고,
은행이 회계 상의 손실을 감수하고 조달 금리 이하로
대출할 수 있는 최대 기한도 7년이었기 때문이라고 합니다.
참으로 꼼꼼한 은행입니다.
절대 손해볼 기업들이 아니죠...
이런 가운데에서도 우리은행에서는 앓는 소리를 하고 있네요.
그냥 묻지도 따지지도 않고 초저금리로 돈을 빌려준다고해서
비판적인 시선으로 바라보았는데,
꼼꼼히 따져보니 더욱 심각한 문제들이 숨어있었네요.
마지막으로 우리은행 관계자의 말을 적어봅니다.
“국토부에서 먼저 제안해와 주거안정이라는 정책 당위성 차원에서 상품을 출시하게 됐다”
“현재 국토부와 어떻게 손실을 최소화할 수 있는지 논의 중이다”
별로 손실을 볼 것 같아 보이지 않는 은행도 손실의 최소화 먼저 논의화해야 하는 정책...
참... 할 말이 없습니다.
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