대세론이 폭락이니 이에 대한 개개인들의 예상흐름 을 생각해 보고자 합니다.
당연히 실 거주자 위주의 판단입니다.
비슷한 글을 썼으나 딱히 의견이 없어서 제가 생각한 폭락시 예상되는 피해, 흐름을 생각해 봤습니다.
먼저 폭락하게 되면 가장 피해를 보는 사람은?
전세입자 라고 생각합니다.
이유는 전세입자들이 법으로 보호받는것과는 별개로
현실적인 이유인데요
예를 제시 하죠 집값 2억에 1억6천으로 전세들어간 경우 입니다.
전세입자들이 현재 집값이 80%가까운 돈을 내고 들어갔다고 치죠
이때 집주인이 대출이 없다고 가정합니다.
폭락의 폭은 30%로 정합니다.
1. 집주인은 집값이 폭락하여 2억에서 6천만원이 빠진 1억 4천만원이 됩니다.
2. 당연히 세입자는 보증금이 걱정되고 이사가려고 할것이고
3. 집주인은 전세입자가 나간다고 하면 보증금 1억6천만원을 준비해야 하지만
전세를 저정도 끼고 집을 산 집주인들은 대부분 현금이 없습니다.
따라서 1억4천만원짜리 집에 1억6천원만원짜리 전세를 들어오려는 세입자가 없으므로
여기서 문제가 생깁니다.
4. 세입자는 처음엔 달라고 좋게 이야기 하고 집주인도 노력해 보지만
집값 폭락이 실현될 만큼 경제상황이 안좋은때에 2천만원이 갑자기 뚝 떨어지는 일은 없습니다.
5. 이때 세입자는 잠시 기다리다 어쩔수 없이 소송등을 통해 돈을 빼고 싶어 합니다.
세입자는 기나긴 소송속에서 고통 받으며 집이 경매에 넘어가 결국 1억4천에 훨씬 밑도는 가격의 보증금만 받습니다.
나머지 금액은 솔직히 몇십년 안에 받을수 있을지 미지수 입니다.
6. 운이 좋아 1억2천정도를 건졌다고 가정을 합니다.
1억 2천을 가지고 집을 사려니 좋은 매물이 참 많습니다.
예전엔 생각도 못한 집을 1억2천에 대출없이도 살수 있습니다.
7. 그런데 다시 걱정이 생깁니다.
이돈을 집사는데 써도 되는것인가 집값이 또 폭락하면 어쩌나
집값이 폭락했을 정도면 경제상황은 매우 안좋은 것이니
더 폭락 할것이라는 소문은 많이 돌것입니다.
8. 다른 전세를 구하려해도 마찬가지 입니다. 한번 격은 전세로 인한 소송 격어본사람만 알죠.
9. 그래도 월세는 답이 없어 보입니다.
월세입자도 한번 가정해 보죠.
폭락폭은 비슷하게 보구요
2억짜리의 전세시 보증금은 1억6천이고 이것을 월세로 환산하면
대략 보증금 2천에 70정도로 보겠습니다.
계산법이 따로 있지만 더 많이 나와서 그냥 경험적인것으로 좀 낮춰 본겁니다.
집주인 대출은 1억이 있는 집으로 보겠고 이자는 신용도가 괜찮아 30만원이 나간다고 생각합시다.
폭락후에는 상황에 따라 다르지만 대게 폭락은 이자폭탄에서 시작한다고 하니 이자는 두배 3.5%에서 7%(2009년쯤이자율)
로 60만원을 내게 되었다고 봅니다.
1. 집주인은 집값이 폭락하여 2억에서 6천만원이 빠진 1억 4천만원이 됩니다.
2. 집주인은 속은 상하지만 딱히 임대용으로 사둔것이라 별다른 액션은 없습니다.
3. 폭락후 월세입자는 월세를 내리고 싶지만 계약기간 동안은 그냥 있을수도 있고
그냥 중간에 나가고 싶다고 집주인에게 요청하기도 합니다.
4. 어쨌든 월세입자는 폭락후 집을 나옵니다
5. 집주인이 당장 돈이 없어 보증금을 못주니 다른 사람 구할때까지 있으랍니다.
6. 첨 몇달은 기다리지만 그 월세로 들어올 사람 없으니 집주인과 좀 다투고
7. 집주인은 월세를 내려서라도 사람을 들이려 하지만 1억 4천짜리 집에 월세를 맞추려면 많이 낮춰야 합니다.
하지만 이자가 폭등하여 대출이자 60만원을 내야 하기때문에 60만원 이하로 월세를 낮출수가 없습니다.
보증금도 낮추고 월세를 덜 낮추어 해결보고 싶지만 그게 안됩니다.
8. 법적인 투쟁은 당연히 이길테고 심지어는 집을 경매로 내 놓을수도 있습니다.
시간은 걸려도 보증금은 받을수 있고 드디어 다른 집을 구할수 있습니다.
하지만 원래 보증금이 낮고 경제가 어려워 모아둔 돈도 없으니 다른 월세를 찾아 봅니다.
9. 월세가 낮아져 조금은 수월 합니다.
자가의경우도 가정하겠습니다.
1. 내 집은 집값이 폭락하여 2억에서 6천만원이 빠진 1억 4천만원이 됩니다.재산을 크게 잃었습니다.
2. 세금이 줄어 들었습니다.
3. 남의 집도 다 떨어져서 지금 집을 팔아도 예전 알아보던 비슷한 수준의 집은
구매가 가능합니다.
4. 대출이자가 두배로 늘었기에 부담이 커져서 걱정이 큽니다. 30만원 내던 이자를 60만원을 냅니다.
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이정도가 예상 흐름같습니다.
제가 생각한것은 이정도 인데 다른 흐름에 대해서 생각해 보신분 있으신가요?
제가 부동산에 관심을 가진것은 제가 살집을 구하면서 이런 저런 생각하면서
또 직접 격으면서 생긴 일들을 생각하고 정리 하면서 부터입니다.
항상 주장하는것이 고민은 맞대면 좋은 해결책이 생긴다 입니다.
여러분의 해결책은 무엇이였나요?
전 여기까지 예상했고 그래서 주택구매를 해결책으로 봤습니다.
다른 분들은 어떤 해결책을 가지고 계신가요?
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