세계의 모든 정부는 부동산 시장에 전방위적으로 매우 강력하게 개입한다. 일단 국민들의 생활과 가장 밀접하게 관련된 상품임과 동시에, 투자자산의 성격이 강하기 때문에 가격 등락폭이 심하기 때문이다. 부동산을 시장에만 맡겨놓을 경우, 급등락이 빈번하게 일어날 여지가 있고, 국민들의 생활이 매우 불안정해 질 우려가 크다. 특히 우리나라는 헌법 제 122조에서 ‘국가는 국민 모두의 생산 및 생활의 기반이 되는 국토의 효율적이고 균형있는 이용·개발과 보전을 위하여 법률이 정하는 바에 의하여 그에 관한 필요한 제한과 의무를 과할 수 있다’고 특별히 개입을 정당화하고 있다. 

정부의 역할은 매우 광범위하지만, 가장 중요한 것은 역시 가격안정화이다. 주택가격의 급등락을 막는 것이 실패한다면 어떤 정책도 효용을 잃어버리기 때문이다. 그래서 우리 정부는 부동산 시장안정을 위해 여러 가지 수단을 시행해 왔다. 

부동산 가격안정을 위한 정부수단은 크게 거시적 수단과 미시적 수단으로 나눌 수 있다. 거시적 수단은 전 국토 영역에서 가격인상의 불길이 거대하게 일어날 때, 불을 끄기 위해 전체 부동산 시장을 냉각시키기 위한 방법이라 할 수 있다. 가장 강력하고도 광범위한 수단으로는 금리인상이 있을 수 있고, 부동산 관련 세금을 조정하거나, LTV, DTI 규제를 전국적으로 시행하는 방법도 가능하다. 반면 미시적 수단은 일부 지역에서 투기수요가 감지될 때, 특정 지역을 중심으로 관리해 나가는 방식이다. 투기지역을 지정하고, 해당지역의 수요를 통제하고 금융관련 통제를 국부적으로 해나가는 정책 등을 예로 들 수 있겠다. 

이렇게 부동산 정책을 거시정채과 미시정책으로 나누는 이유는 간단하다. 증상에 따라 처방이 달라지기 때문이다. 가격변동이 전국적인가? 국지적인가? 에 따라 정책이 달라지게 된다. 그렇다면 현재 대한민국의 부동산 시장 상황은 어떠한지와 그에 따른 정책 수단은 적합한지를 살펴 보기로 하자. 

● 최근 부동산 시장의 가격움직임은 어떠한가? 

지표상으로 볼 때 우리나라의 부동산 시장은 매우 안정되어 있다. 2017년 1월부터 5월까지 누계상승률을 보면 0.33%를 기록하고 있어서 5년 평균인 0.54%보다 낮은 수준이다. 이렇게만 본다면 특별히 부동산 대책이 불필요하다고 볼 수 있다. 


< 연도별 전국 5월 누계 변동률 (종합) > 

그런데 구체적으로 살펴보면 몇가지 특징들이 발견된다. 

첫째로는 지역별 차별화 현상이 뚜렷하다는 것이다. 일단 전국 평균상승률은 0.33%이지만, 수도권은 0.46%로 더욱 높고, 서울 지역만 따로 떼어서 보면 0.8%까지 올라간다. 가장 높은 상승률을 보인 지역은 부산으로 1.25%까지 기록하고 있다. 주택수요가 꾸준한 서울 부산 세종과 평창올림픽 수혜가 예상되는 강원도는 상승세이고, 경북, 충남, 대구, 울산 등은 하락세를 보이고 있다. 

< 5월 누계 매매가격 변동률 (%) > 

둘째로는 신규아파트의 청약시장에서 과열분위기가 감지된다는 점이다. 일단 청약경쟁률이 10.2:1 로 꽤 높으며, 서울 등 부동산 조정 대상지역으로 선정된 곳에서는 20.1:1까지 높아지고 있다. 청약경쟁률이 높은 것 정도로는 큰 문제라고 할 수는 없다. 

다만 여기에서 시세차익을 목적으로 하는 분양권 전매가 계속 늘고 있다는 것이 문제이다. 이런 현상은 신규 아파트를 중심으로 투기적인 거래가 늘어나고 있다는 반증이며, 작년 11월에 이미 주요지역에서 분양권 전매를 금지했음에도 불구하고 이렇게 전매가 늘어나고 있다는 것은 분명 주의할 점이다. 

현시점에서 부동산 시장을 요약하자면, 가격흐름은 매우 안정적이지만, 지역적 차별화가 크게 이루어지면서 일부 지역에서는 투기적 흐름이 포착된다고 정리할 수 있겠다. 

● 어떤 대책이 필요한가? 

쟁점은 거시적 대책을 쓸 것인가? 미시적 대책을 쓸 것인가?로 나뉜다. 거시적 대책의 장점은 일단 효과가 확실하다는 점을 들 수 있다. 금리대책이나 금융관련 규제를 폭넓게 적용시키면 부동산 시장은 분명하게 반응을 한다. 이런 대책은 거대폭탄에 비유할 수 있다. 효과는 매우 넓게 퍼지지만 부수적 피해가 발생할 수도 있다는 점이 문제이다. 

부동산 가격을 잡기 위해 금리를 올렸더니만 경기 전반이 침체로 들어갈 수도 있고, 부동산 대출을 죄기 위해 금융규제를 썼더니만 보유자산이 없는 서민층에게만 피해가 돌아가서 오히려 자산집중이 심해지는 결과를 낳을 수도 있다. 그래서 이런 거시정책은 매우 보수적으로 쓰여진다. 

반면 미시정책은 스나이퍼용 소총이라 할 수 있다. 특정 지역이나 특정 부동산 상품에 대해서만 적용되는 세심한 정책이다. 이 정책의 장단점은 앞서의 거시정책과 정확하게 반대로 만나게 된다. 일단 부동산 시장이 전반적으로 오르는 분위기라면 미시정책이 별 효과가 없는 경우가 많다. 그러나 정책의 부작용도 작다는 장점이 있다. 

현재의 부동산 시장이 전국적으로는 안정세이고 일부 지역에서 오름세가 보인다는 현실진단이 있다면 대책인 미시정책에 집중해야 할 것이다. 이번 6.19 대책은 전형적인 미시정책이다. 정책의 명칭부터 ‘주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적 맞춤형 대응방안’이니 말이다. 

● 6.19 대책의 주요내용은 무엇인가? 

대책의 주요내용은 크게 3가지 방안으로 구성되었다. 첫째로는 부동산 시장을 분석하여 과열지역을 지정하고 선별적으로 대응하며, 둘째 투기수요를 억제하고 실수요자를 보호하는 맞춤형 규제를 시행하며, 셋째 주택시장의 불법행위를 근절하여 시장질서를 확립한다는 내용이다. 

먼저 부동산 과열이 우려되는 지역을 조정 대상지역으로 관리하고 있는데, 기존 37개 지역에서 3개 지역을 추가선정하는 조치를 취했다. 이미 2016년 11월 3일에 서울 25개구, 경기 6개시, 부산 5개구, 세종을 조정대상지역으로 선정하고 있었는데, 여기에 경기 광명, 부산 기장군 및 부산진구 3개구를 추가했다. 

추가대상지역이 소폭에 그쳤지만, 정부는 일단 시장에 대해 부동산 가격이 움직인다면 계속 개입하겠다는 신호를 보내는 의미로 해석이 된다. 

다음으로 투기억제를 위한 맞춤형 규제가 무엇인가 하는 점은 이번 대책의 핵심내용이다. 규제의 내용은 서울 전지역에 대한 전매제한 기간을 소유권이전시까지 늘리는 것과 LTV DTI 규제를 강화하며, 재건축조합원 주택 공급수를 원칙적으로 1주택까지만 허용하기로 하고, 맞춤형 청약제도 등의 후속저치를 신속히 적용할 수 있도록 하기 위해 주택법 개정을 추진하기로 한 것이다. 

이 대책도 가장 간단하게 요약하자면, 가격이 불안정한 지역을 추가로 선정해서, 이 지역에 대해서만 금융도 규제하고 전매나 조합원 주택 매수 등의 매매도 규제하겠다는 것이다. 

● 6.19 대책의 평가