오랜만에 시간 여유가 생겨 쓸데없이 엑셀 계산기나 하나 만들어서 주택 구매와 렌트시 어떤 것이 유리한지 살펴 봤습니다. ㅎㅎ 그리고 제가 있는 곳이 캐나다 캘거리라 캘거리를 예로 계산해 봤습니다. 어차피 정확히 계산하는 것은 무리이고 대충 흐름은 어느 곳이든 비슷할 것이기 때문에 기본적 개념을 어떻게 잡아야 할 지 정도로 참고 하세요.
* 캐나다 모기지론 초기납입금(Down Payment) 원칙
1. 50만불 이하는 5%이상 내야합니다.
2. 50만불 초과 100만불 미만 분은 추가 10%를 내야합니다. 예로 70만불이면 처음 50만불은 5%, 나머지 20만불은 10% 해서 45,000불을 최소로 내야합니다.
3. 100만불 이상은 총 금액의 20%를 내야합니다.
4. 모든 경우에서 20%미만 초기납입을 하는 경우 보험을 들어야 합니다. (추가 비용 발생)
5. 영주권자나 시민권자가 아니거나 캐나다내에서 직장 경력이 2년 미만인 경우 35% 입니다. (은행마다 약간 다름)
6. 콘도나 타운하우스 등 월 관리비가 있는 경우 하우스와 동일한 금액의 대출을 받으려면 요구 소득이 높아지거나 초기납입이 많아져야 합니다.
* 기본 전제
2. 주택가격은 재산세 기준이 되는 Assessed Value 로 계산했습니다. 실제 거래가격보다는 조금 낮습니다.
3. 월렌트비, 재산세, 이자율, 관리비, 유틸리티비 등은 기간동안 변동이 없는 것으로 계산했습니다.
4. 렌트 대비 주택 구매 시 "기회비용"은 초기납입금을 '예금했을 때 이자 + 월 비용 차액을 적금했을 때 발생 금액' 으로 계산했습니다. 현재 캐나다 저축예금의 최고 이율은 1.95% 비과세입니다. 물론 더 수익률이 좋은 펀드 등으로 계산하면 기회비용은 더 커집니다.
5. 총 차액은 주택 구매시 발생하는 비용차액에서 원금상환금액을 감했습니다.
6. 모기지론 보험료는 원금을 일시불로 납입해도 되지만 대개는 모기지 총액에 포함해서 납부합니다. 저도 그렇게 계산했습니다.
7. 모기지론 이자율은 가장 많이 선택하고 가장 낮은 5년 Closed 변동입니다. 현재 연 2.6% 입니다.
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다른 도시도 하고 싶었는 데 귀찮기도 하고 밴쿠버나 토론토는 재산세 기준 Assessed Value 와 실제 호가의 차이가 꽤 크게 나서 계산하기 곤란하기도 했습니다. 대체적으로 캘거리와 비교시 밴쿠버, 토론토는 주택가격상승률이 더 높아야 구매가 더 유리하고 에드먼튼은 비슷하고 위니펙이나 레지나 등은 더 낮아도 유리해진다고 생각하시면 됩니다.
1. 하우스
위 매물의 Assessed Value 는 $886,000 이고 월 렌트비는 $2,650 입니다.
1년 분석
- 초기납입금이 높을 수록 구매가 더 유리해집니다.
- 기간이 길어 질수록 납입이자가 더 줄어서 구매가 더 유리해집니다.
- 렌트로 인한 여유자금으로 계산된 연 1.95%보다 더 큰 수익을 낼 수 있다면 렌트가 더 유리해집니다.
- 위 1.95%로 계산했을 때 주택가격 상승률이 수익발생상승률보다 낮다고 예상된다면 렌트가 더 유리합니다.
- 반대로 1년 혹은 5년 후 주택가격 상승률이 수익발생상승률보다 높다고 예상된다면 구매가 더 유리합니다.
2. 아파트
위 매물의 Assessed Value 는 $380,500 이고 월 렌트비는 $1,650 입니다. 난방과 수도, 관리비는 렌트비에 포함되어 있으며 구매시 난방+수도는 월 평균 $150으로 가정했고 위 아파트 관리비는 $406입니다.
1년 분석
5년 분석
- 기본적인 흐름은 단독주택과 같습니다.
- 관리비($406), 유틸리티비($150)을 생각하면 아파트 실제 렌트비는 $1,094나 마찬가지입니다.
- 아파트가 단독주택보다 일반적인 경우 구매가 렌트보다 유리해지기 위해서는 가격 상승률이 더 높아져야 합니다.
- 실제론 아파트가 단독주택보다 가격 상승률이 높아지기 어려운 점을 생각하면 상대적으로 렌트가 더 유리할 가능성이 큽니다.
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결론 - 지극히 주관적이니 참조만 해주시고 다르게 생각하시면 적극적인 댓글 부탁드립니다. (__)
1. 주택 구입으로 인한 추가 비용은 모기지론만 있는 것이 아닙니다. 재산세, 모기지론보험료, 관리수선비, 기회비용 모두 생각하셔야 합니다.
2. 가격 상승이 높은 지역이라면 자신이 가용할 수 있는 현재 자산과 수입으로 가능한 주택을 구매하는 것이 렌트보다는 일반적으로 유리합니다. 이것은 주택가격 상승으로 인한 미실현 이익이 많아서 유리하다는 뜻이 아니라 시간이 지날 수록 주택 구매가 힘들어지기 때문에 빨리 구매하는 것이 유리하다는 뜻입니다.
3. 반면 위 지역은 또한 보통 House Rental Yields 가 낮습니다. 즉, 주택 가격 대비 렌트비가 낮은 편입니다. 예를 들어 가격상승이 낮은 몬트리얼보다 토론토가 임대수익율이 2% 정도 낮습니다. 그래도 보통 저축이자율보다 가격상승률이 더 높은 편이라 구매가 더 유리할 가능성이 큽니다.
4. Down Payment 를 낼 수 있는 여력이 적어서 작은 비율로 Down Payment 를 하고 공동주택을 구입하는 것 보단 차라리 렌트하는 게 더 나을 수 있습니다. 집값 상승률이 상대적으로 낮은 편이고 관리비, 유틸리티비 등을 생각하면 실제 렌트비가 단독주택보다 더 낮게 형성되기 때문입니다.
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