요즘 지역마다 아파트 가격이 1% 떨어졌느니, 2% 떨어졌느니 말이 많습니다. 오를 때도 0.5% 올랐다느니, 1% 올랐다느니 하면서 통계 수치를 내밀고 있기는 하지만 실제로 느끼는 가격의 상승과 하락은 생각보다 많이 심한 경우가 많습니다. 이런 경우 소위 통계가 말하는 허점이 노출되기 때문이데, 이에 그런 통계의 허점에 대해 아파트 상승 국면을 상상해서 설명을 해 보도록 하겠습니다.

 

일단 아파트 평균 가격이 10억원이고 총 100채로 이뤄진 단지가 있다고 상상해 보겠습니다. 그렇다면 현재 이 아파트 단지의 총 가격은 10억 x 100채 해서 총 1,000억원이 됩니다. 그런데 지금 아파트 가격이 천정부지를 모르고 뛰고 있습니다. 그래서 너도나도 현재 가격보다 더 높은 가격에 아파트를 매매하기 위해 노력하고 있습니다. 그런데 지난 달 한 채가 거래되었습니다. 그것도 무려 50%나 뛴 가격인 15억원에 거래되었습니다. 그러면 우리가 느끼는 가격 상승률은 50% 입니다. 왜냐면 그 아파트 가격이 50% 뛴 가격에 거래가 되었기 때문입니다.

 

그러면 이것이 통계로는 어떻게 계산되는지 살펴 보겠습니다. 거래가 이뤄지기 전까지 이 아파트 단지의 총 가격은 1,000억원 이었습니다. 그런데 한 채가 15억원에 거래되었습니다. 이렇게 거래가 이뤄지고 나면 이 아파트 단지의 총 가격은 1,000억원에서 1,005억원이 됩니다. 이것을 통계적으로 집계하면 총 가격이 1,000억원에서 1,005억원으로 올랐기에 총 가격이 5억원이 올랐습니다. 그러면 이 아파트 단지의 상승률은 1,000억원에서 5억원이 올랐기에 0.5%가 오르게 된 것입니다.

 

분명 이 단지의 한 아파트가 무려 50%나 오른 가격에 거래되었음에도 불구하고 통계적으로는 전체 가격 상승을 계산하기에 0.5%만 오르게 된 것입니다. 바로 이것이 아파트 가격 상승에 따른 통계의 허점인 것입니다.

 

만약 통계적으로 아파트 가격 상승이 1%라고 생각해 보겠습니다. 전체가 100채인 아파트 단지에서 한 채가 거래되었다면 실제 그 아파트는 가격이 2배로 뛴 가격에 거래된 것입니다. 이래서 정부가 발표하는 통계적인 아파트 가격 상승률과 우리가 느끼는 체감 상승률이 다른 이유가 됩니다.

 

서울 전체로 확대해 보겠습니다. 예를 들어 전체 아파트 단지가 총 100만채가 있습니다. 그리고 지난 달에 총 1만채가 거래되었습니다. 그런데 그 아파트들이 각각 오른 가격은 다르지만 평균적으로 50%가 상승된 가격에 거래가 되었습니다. 그러면 전체 아파드들의 가격 상승폭은 총합 0.5% 오른 가격에 거래가 된 것입니다.

 

이렇게 우리가 접하는, 정부가 발표하는 아파트 가격 상승률에는 두 가지 요소가 존재합니다. 첫 번째가 거래량입니다. 전체 아파트 중에서 얼마의 비율로 거래가 되었는가 하는 점입니다. 거래된 양이 많을수록 전체 아파트 가격 상승에 영향을 더 미치겠지요. 두 번째는 각각의 아파트 가격 상승률입니다. 얼마나 상승된 가격에서 거래가 되었느냐에 따라 전체 가격 상승률에 영향을 미치게 됩니다.

 

만약 전체 100만 가구인 서울 아파트에서 지난 달에 겨우 1,000채만 거래되었습니다. 그것도 가격이 각각의 아파트 가격 상승률이 무려 두배나 뛴 100% 상승이 된 가격에 거래가 되었습니다. 그러면 전체 아파트 가격의 상승은 어떻게 될까요? 예, 통계적으로 계산하면 겨우 0.1
% 올랐을 뿐입니다. 어마어마하게 아파트 가격이 상승했으에도 불구하고 그 거래된 수가 적으면 전체 아파트 가격 상승에 미치는 영향이 미비한 것입니다.

 

그래서 정부가 아파트 또는 집값이 0.5% 올랐다고 발표할 때도 살펴보아야 할 것이 있습니다. 그것이 바로 거래건수 입니다. 만약 거래건수가 미미하다면 실제 상승은 엄청나게 오른 셈이고, 반대로 거래량이 매우 많다면 실제 상승은 그리 크지 않습니다.

 

오늘 뉴스를 보니 세종시 아파트 가격이 46주 연속, 6월 첫째 주 기준으로 0.10% 떨어졌다고 합니다. 매물은 5,239건으로 작년에 비해 34.2% 증가했다고 합니다. 작년보다 더 많이 거래되었음에도 가격이 하락하고 있다면 이것은 현재 계속 하락중이며, 더 하락할 가능성이 높다고 볼 수 있습니다. 2020년 한 해 동안 55.9% 올랐던 집값이 1년 가까이 계속 하락하고 있는 중인 것입니다. 이것은 대구의 0.16% 하락에 이은 두 번째로 높은 하락률이라고 합니다.

 

아파트 상승률에서도 단 0.5% 올라도 개별 아파트는 상당한 폭으로 오른 상태로 거래되는 것을 알 수 있습니다. 그런데 이것이 하락으로 나타난다는 것은 개별 아파트 별로는 꽤나 하락된 가격에 거래되고 있다고 추정할 수 있습니다. 이런 하락 장세가 얼마나 지속될지는 저로서는 알 수 없습니다. 

 

저는 부동산 전문가도 아니고, 더욱이 공인중개사도 아니기 때문입니다. 그저 과학으로, 통계적으로 아파트 가격이 어떻게 상승률로 나타나는지, 그리고 개별 아파트 가격의 상승과는 어떤 차이가 있는지만 알려드릴 수 있을 뿐입니다. 현재 전국적으로 나타나는 집값 하락률은 우리가 언론을 통해 접하는 하락보다 실제 개별 매매는 더욱 하락된 가격에 거래된다고 추측할 수 있을 뿐입니다.

 

부디 영끌해서 아파트를 사시지 않기를 권합니다. 현재는 전체적으로 하락 추세 중이고, 게다가 대출 이자는 점점 상승 중입니다. 이런 상황이 계속 이어진다면 아파트 가격 하락으로 인해 대출금의 원금조차 갚지 못하는 그런 시기가 올 수 있습니다.

 

이상으로 아파트, 집값 상승률과 하락률에 대한 통계의 맹점을 설명해 드렸습니다. 부디 잘 참고하시길 바랍니다.