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2022-12-17 16:00:38
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1. 변호사의 '한달'은 너무 지나친 조건임. 만약 '한달'이 합당하다면 아예 '임대차 기간동안'으로 하는 것이 맞음.
2-1. 씨리얼의 '근저당 포함 다른 대출 설정'보다 '임차인에게 불리한 권리의 변동'으로 포괄적으로 넣는 것이 임차인에게 유리함.
2-2. '잔금 및 입주일자'보다는 더 명확하게 '임차인이 대항력을 갖출때가지'로 기재. 물론 임차인이 전입신고를 하지 않는 등의 해태함을 방지하기 위하여 '잔금일로부터 제3영업일 이내에 임차인이 대항력을 갖추지 않는 경우에는 그렇지 아니한다.'정도가 추가로 붙을 수 있음.
2-3. 임대인의 의지로 권리의 변동이 발생하는 경우(예: 대출 등으로 인한 근저당권 설정)도 있지만 임대인의 의지와 무관하게 가압류 등이 설정될 수도 있고, 잔금 전에 계약금을 배액 배상받는다 해도 이사오려 했던 임차인은 일단 길바닥에 앉아야 하므로 차라리 '임차인은 불이익없이 잔금의 지급을 지체할 수 있으며, 이러한 경우 잔금일에 임대인은 임차인의 입주를 허락하기로 하며 만약 허락하지 않는다면 xx를(예: 보증금의 20%) 손해배상예정액으로 하여 임차인에게 손해배상하기로 한다.'정도로 기재.
3-1. 담보제공이나 매매를 임차인에게 미리 통보해도 임차인이 취할 수 있는 액션이 딱히 없음.
3-2. 민법 623조에 따라 이미 임대인에게 수리해야할 의무가 주어져 있으므로 특약에 기재하는 것은 사족임. 뿐만 아니라 수리가 필요한 경우라면 민법 627조에 따라 월차임을 감액청구할 수 있으며, 아예 사용할 수 없을 정도로 수리가 심각하게 필요하다면 해지할 수도 있음. 다만 민법 624조에 따라 수리하는 것을 임차인은 거부할 수 없으며, 민법 634조에 따라 수리가 필요함을 안 임차인이 임대인에게 지체없이 통지하지 않아서 수리에 필요한 비용이 더 소요되게 되는 경우 이로 인해 늘어난 비용은 보증금을 반환할때 차감될 수 있음에 유의
3-3. 임대차가 종료되는 경우 보증금의 반환은 당연한 것(민법 536조)이어서 사족임. 반환되지 않는 경우 임차권등기명령을 하고 이사를 나가면 보증금을 지킬 수 있으며, 이때부터는 5%(민법) 보증금반환소송을 제기한 날로부터는 12%(소송촉진법)의 이자까지 임대인으로부터 받을 수 있음.