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2016-06-13 16:03:26
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아파트 가격이 오르고 있는 이유
1. 국제사정:
미국경제가 파탄났고 그걸 회복하기 위해서 양적완화카드를 꺼냄. 그로인해 달러가 약세화되면서 전세계에서 수출을 위해서 자국 화폐 가치를 떨어뜨리려고 금리인하와 양적완화를 단행함. 환률전쟁이 치열하게 일어났음. 미국 양적완화와 주요국가들의 양적완화, 제로금리, 세계 경제의 불확실성(주식시장 등) 때문에 투자자들은 손해보지 않기 위해서 실물에 투자함. 결과적으로 부동산 가격이 치솟음.(돈을 찍어서 자꾸 뿌려서 가치를 떨어뜨리니 실제물건에 투자할 수 밖에없음)
2. 한국 정책:
금리:
같은 물건을 일본보다 더 비싸게 파니까 안팔려서 무역이 안되고 있음.
수출 경쟁국가인 일본의 마이너스 금리에 대항할 수가 없어서 금리를 낮춰야 수출이 되는 상황.
일본은 인구절벽으로 인구가 줄고 있으며 경제가 갈수록 안좋아지는 상황이라 좋아질 때까지 마이너스 금리를 단행하고 가계로 확대하고 있는 상황.
미국이 뭘하든 일본이 금리올릴 때까지 한국은 금리를 내리는 상황.
아니면 뭔가가 일어나서 수출이 획기적으로 늘어서 흑자로 돌아서야 됨.
그게 안되니까 자꾸 회사망한다그러고 양적완화해서 도와줘야 된다고 함. 그래서 투자자들은 더욱 아파트로 몰림.
아파트가격:
정책을 보면 전혀 아파트 가격을 떨굴 생각이 없음.
서울 아파트 가격 상승원인=재개발.
기존의 저렴한(오래된) 주택, 아파트를 부숴서 주민들을 다른데로 보내고 있음.
이사가려면 비싼 아파트만 남음.
사람들이 대출받아서 그곳으로 이사감=전체적으로 물량이 없어져서 아파트 가격 상승.
값싼 오래된 주택/아파트는 앞으로도 지속적으로 재개발 할 것이고 노후되서 위험해서 계속 해야 됨.
재개발 완료된 아파트 가격은 비쌈.(신축이라) 재개발하는데도 5~10년 걸림.(안전진단 받고 동의서받고 조합만들고...등등)
그래서 계속 가격이 올라갈 수 밖에 없음.
가계대출:
은행이 아파트 담보대출해줬는데 서울 아파트 가격이 반이되면 은행 줄도산하고 한구경제 망함.
그래서 아파트 가격은 수십년에 걸쳐서 경착륙시키는게 바람직하지만 현실은 급상승 중.
임금상승:(더 많은 이자 낼 여력이 되서 대출액 강화)
국민들이 임금상승에 관한 기대가 크며 현재 다수집권당이 임금상승에 관한 목소리를 많이 내서 임금은 꾸준히 오를 것으로 생각됨.
아파트 신축 제한 정책:
서울/수도권 아파트 가격 경착륙시키려면 공급을 늘려야함. 하지만 재개발로 늘리면 동의서 등으로 시간도 오래걸리고 아파트 가격이 상승함.
그걸 막으려면 놀고있는 토지에 지어야 함. 그게 비사업용토지임.
2016년 비사업용토지 중과세법이 적용되었음.
그게 뭐냐면 2019년될때까지 놀고있는땅을 거래하면 그 땅을 50년씩 장기보유했던 사람도
52.8%의 중과세를 때리겠다는 것임. 즉 거래를 하지 말라는 것임. 30%감면받으려면 2026년까지 앞으로 10년간 토지공급을 하지 말라는 법임.
그래서 건설사에서 놀고있는 토지를사서 아파트 지으려면 토지구입 때 약 40~50%의 돈을 더내라.
이런 규제법임.
그래서 아파트 가격은 더욱 오르고 있는 상황임(공급 더딤, 기존 저렴한 아파트 부수는 정책.)
정책이 바뀌어서 공급이 획기적으로 늘던가 뭔가 큰 변화없으면 서울/성남 인천 등 수도권은 앞으로 10년 간 계속 오를 수도 있는 상황이라 보여짐.